Home en Trends - Editie 89 - 2021

VA STGOEDADVIES VAN DE HOME & TRENDS-ACCOUNTANT Elke maand krijgt u antwoord op uw fiscale vastgoedvragen. Ik heb begrepen dat als je als privépersoon onroerend goed verkoopt dat dienst doet als gezinswoning, je vrijgesteld bent van meerwaardebelasting daarop. Maar zijn er bepaalde voorwaarden waaraan de verkoper moet voldoen om van die vrijstelling te genieten? Meerwaardebelasting bij verkoop van de gezinswoning LEZERSVRAAG Maak zélf de juiste keuze De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfs- vermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27. De verkoop van de gezinswoning is inderdaad in principe vrij van meerwaardebelasting (artikel 93bis 1°WIB 92) . Op het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs en de verkoopprijs hoeft u geen belasting te betalen. Tenminste: als u privé-eigenaar bent. Er is ook een belangrijke voorwaarde: u moet als verkoper de woning minstens 12 maanden lang effectief ononderbroken bewoond hebben. Minstens 6 maanden daarvan moeten vallen binnen de periode van 12 maanden vóór de verkoop van uw gezinswoning. Stel dat het niet gaat om de gezinswoning maar om een tweede of derde woning, dan kunt u toch als privé-eigenaar vrijgesteld worden van de belasting op de meerwaarde, dus de winst die u realiseert bij de verkoop. De voorwaarde: u moet langer dan 5 jaar eigenaar zijn van het vastgoed. De fiscus controleert dit door de data van de aktes van aankoop en verkoop te checken. Hebt u vastgoed of grond verworven via erfenis, dan betaalt u daar ook geen meerwaarde op bij verkoop. Wat levert een vrijstelling u op? De meerwaardebelasting op bebouwde onroerende goederen bedraagt 16,5% op de winst die u maakt bij de verkoop. De fiscus berekent de effectieve meerwaarde door de verkoopprijs te verminderen met de verkoopkosten die u betaalde, zoals de commissie voor de vastgoedmakelaar of de ex- tra kosten die u hem betaalt. Daarnaast wordt de oorspronkelijke aankoopprijs verhoogd met een forfaitair kostenpercentage van 25% op de aankoopprijs. De met de kosten verhoogde aankoopprijs wordt dan nogmaals verhoogd met 5% per jaar dat u de woning in uw bezit hebt. Wat als u alleen naakte eigenaar bent? Zoals bekend genieten vennootschappen niet van een vrijstelling van de meerwaardebelasting bij de verkoop van vastgoed. In die zin is het arrest dat het Hof van Beroep van Antwerpen op 30 maart 2021 uitsprak een heel interessante case. Het Hof kreeg een verkoop van een woning door een belasting- plichtige voorgelegd in het kader van een vrucht- gebruikconstructie. Concreet: de belastingplichtige is enkel de naakte eigenaar van de woning, het vruchtgebruik is in handen van zijn vennootschap. De naakte eigenaar bewoont de woning wel met zijn gezin. Hij verkoopt ze met een meerwaarde, en bepleit de toepassing van artikel 93bis 1°WIB 92, omdat het gaat om een eigen gezinswoning die dus vrijgesteld is van meerwaardebelasting. Geen vrijstelling gezinswoning Het Hof van Beroep volgt die redenering niet. Het zegt dat als de belastingplichtige enkel naakte