Home en Trends - Editie 72- 2019

3. Doe een realistische kostenraming van geplande renovaties Veel vastgoedinvesteerders laten zich soms te snel verleiden tot de aankoop van een ouder pand. Een lage aankoopprijs van een ouder pand doet sommige investeerders dromen van een mooi rendement waarbij de noodzakelijke renovatie- of verbouwingskosten worden ge- minimaliseerd of te laag ingeschat. Verborgen of onverwachte gebreken in een ouder pand kunnen uw gebudgetteerde renovatiekosten echter laten ontsporenwaardoor uwpotentiële huuropbrengst kan verdwijnen als sneeuwvoor de zon. Laat u daarom niet verblinden door een lage aanschafprijs alleen. Soms zijn er zeker interessante deals te doen, maar doe vóór uw effectieve aankoop altijd eerst een duidelijke inschatting van de renovatiekosten aan de hand van verschillende offertes via professionele vakmensen. Zo krijgt u een diepgaander inzicht op het totale kostenplaatje en vermijdt u na de aankoop een ontsporing van uw renova- tiebudget. 4. Kies altijd voor kwaliteit, maar vermijd te veel luxe Kies als vastgoedinvesteerder bij voorkeur een pand dat afgewerkt is met hoogstaande kwali- tatieve materialen, maar let op dat u niet over- drijft qua luxe. Een luxueuze afwerkingsgraad is op papier heel mooi maar staat niet altijd garant met het verkrijgen van een hogere huurprijs. Een marmeren keukenblad of marmeren dou- che in de badkamer bijvoorbeeld ogen uiter- aard heel mooi maar zijn in veel gevallen duur betaalde opties die u als vastgoedinvesteerder op de huurmarkt niet altijd kan doorrekenen. Om een zo groot mogelijk publiek van huurders te bereiken werkt u ook best met zo neutraal mogelijke interieurkleuren. 5. Wees realistisch over het verwachte rendement Vastgoedinvesteringen waar geen risico’s aan verbonden zijn bestaan spijtig genoeg niet. Ook met investeringsvastgoed kan u dus te maken krijgen met leegstand of onverwachte kosten die uw rendement negatief kunnen beïnvloeden. Een verwarmingsketel die moet vervangen worden of een lekkend dak kun- nen u plots met heel wat onvoorziene kosten opzadelen. Wees dus kritisch voor makelaars die u een té hoog rendement voorspiegelen. Netto rendementen van 2,5 tot 3,5 procent zijn in de meeste gevallen realistisch. Hogere netto rendementen zijn in specifieke gevallen mogelijk maar dan moet u deze wel kritisch onder de loep nemenwant voor een potentieel hoger rendement zal u in veel gevallen iets meer risico moeten nemen. 6. Bekijk het netto rendement Sommige projectontwikkelaars en vastgoed- makelaars promoten in hun publiciteitscam- pagnes soms hoge en dus ambitieuze bruto rendementen. Als ze duidelijk de term ‘bruto rendement’ vermelden is hier in principe zeker niets verkeerd mee. Toch raden wij u aan om, als vastgoedinvesteerder, vooral te focussen op uw potentieel ‘netto’ rendement. Als eige- naar verhuurder bent u immers verantwoor- delijk voor een deel van de kosten zoals de onroerende voorheffing of de kosten eigen aan het gebouw. Schat deze kosten zo realistisch mogelijk in zodat u een beter inzicht krijgt op uw potentiële netto rendement. Probeer ook rekening te houden met een haalbare bezet- tingsgraad. Er standaard vanuit gaan dat uw pand altijd 12 maanden zal verhuurd zijn jaar in jaar uit is in sommige gevallen misschien een te optimistische benadering. 7. Geniet van een toekomstige meerwaarde Vastgoed heeft bewezen dat het al vele decen- nia één van de meest waardevaste beleggingen is. Ondanks het jaarlijks opwaarts potentieel betekent dit niet dat de meerwaarde ook voor de toekomst eindeloos verzekerd is. Soms wordt in een rendementsberekening iets te- veel rekening gehouden met deze potentiële toekomstige meerwaarde als een absolute ze- kerheid of bijna verworven recht. Er dus zomaar vanuit gaan dat uw totaalrendement gelijk is aan de optelsom van uw brutohuurrendement en een ‘vaste’ jaarlijkse potentiële meerwaarde is dus een té rooskleurige benadering. De ge- schiedenis leert ons dat vastgoed over een lan- gere periode voor het overgrote deel opwaarts evolueert, maar soms zijn er ook kortstondige periodes waarin zich beperkte correcties kun- nen voordoen. Bekijk uw rendement op uw vastgoed dan ook in de eerste plaats als een lange termijn investering.