Home en Trends - Editie 70 - 2019

Lage rentevoeten zijn de katalysator voor stijgende vastgoedprijzen Om te beginnen, niemand heeft een glazen bol, dus niemand kan voorspellen hoe de vast- goedprijzen de komende jaren zullen evolueren. Los hiervan beschikken we toch over enkele indicatoren die ons reeds een richting kun- nen aangeven voor de komende jaren waarbij vooral de blijvende lage rente de belangrijkste katalysator vormt. Zoals in dit Home & Trends nieuwbouw dossier reeds enkele malen aange- haald leven we in een tijd van historisch lage rentevoeten. In een ander deel van dit dossier gingen we er al iets dieper op in maar het is een feit dat de hypothecaire rente momenteel zo laag staat dat zelfs de inflatie, die vorig jaar nog 2,08 % bedroeg, hoger uitkomt dan de gemiddelde rente van toepassing voor nieuwe hypothecaire kredieten. Afhankelijk van uw dossier en omstandigheden zijn momenteel gemiddelde rentevoeten van 1,25 à 2% vrij courant. Concreet betekent dit dus dat u in veel gevallen goedkoper kan lenen in vergelijking met de algemene inflatie. De ECB, de Euro- pese Centrale Bank, kondigde onlangs aan de algemene rente de komende maanden niet te verhogen waardoor we kunnen aannemen dat ook in 2020 de rentes laag zullen blijven. Deze hefboommet een lage rente zorgt dat heel wat mensen kunnen lenen of meer kunnen ontle- nen hetgeen sowieso op zijn beurt zorgt voor een opwaartse prijsdruk op de vastgoedmarkt. Op dit moment is er geen enkel signaal dat deze trend snel zal keren, integendeel. Het afschaffen van de woonbonus De mening van heel wat economen is dat het afschaffen van de woonbonus op 1 januari 2020 geen of weinig effect zal hebben op de prijs van woningen of appartementen. De lage rente blijft immers de belangrijkste factor die de vraag naar vastgoed verder zal blijven aanvuren. Het is uiteraard een feit dat het wegvallen van de woonbonus een streep door de rekening is voor heel wat mensen omdat elk jaar een stuk potentieel belastingvoordeel zal verdwijnen. Maar de praktijk leert ons dat in het beginsta- dium, bij de aanschaf van een nieuwe woning en het opmaken van het potentiële investe- ringsbudget, dit potentieel belastingvoordeel over 20 of 25 jaar weinig of niet meegenomen wordt in de calculatie. Het besef is uiteraardwel aanwezig en veel mensen zullen dit op termijn wel voelen in hun jaarlijkse belastingaangifte maar in de realiteit zijn er dus weinig mensen die dit bestaande belastingvoordeel echt mee opnemen in de berekening van hun haalbaar- heidsbudget. Een stukje te begrijpen want de woonbonus was ook geen voordeel waar je onmiddellijk van kon genieten maar eerder een verhaal gespreid over de volledige looptijd van de lening. Een vastgoedmarkt met twee snelheden “Ja maar” horen we u zeggen: “ik las vorig jaar verschillende malen in de krant dat de prijzen van woningen en appartementen wel daalden”. Dat klopt, maar daar moeten we onmiddellijk wel een serieuze kanttekening bij maken, want het gaat dan vooral over de prij- zen van oudere woningen of appartementen. Het is geen geheim dat de prijzen van oudere woningen of appartementen hier en daar onder druk staan. Met de steeds strenger wordende wooneisen, de strenge EPB- en veiligheidsnor- men is het verschil tussen oudere panden en nieuwbouwpanden bijzonder groot geworden. Bovendien is de voorbije 10 jaar deze evolutie van strenger wordende normen nog verder in een stroomversnelling gekomen maar het aandeel van nieuwbouwwoningen of apparte- menten conform deze strenge norm is echter niet overal even snel mee gevolgd. Het gevolg hiervan is dat in bepaalde regio’s de vraag naar nieuwbouwpanden groter is geworden dan het effectieve aanbod. Mensen beseffen immers dat een nieuwbouw eigendom synoniem staat met meer zekerheid en dat hun project in de toekomst enkel nog in waarde zal stijgen. Bij oudere panden echter is deze zekerheid veel minder aanwezig. Kandidaat kopers zien ook op tegen de soms dure en veelal moeilijk in- schatbare renovatiekosten van een ouder pand. De evolutie aan de Belgische kust Aan de Belgische Kust is deze evolutie al een tijdje bezig waarbij heel wat notarissen duide- lijk opmerken dat de prijs van oudere panden onder druk staat maar de prijs van nieuwbouw- panden door de stijgende vraag jaar na jaar blijft toenemen. De Belgische Kust beschikt immers historisch over een groot aandeel ou- dere panden, vooral gebouwd na de Tweede Wereldoorlog in de hoogconjunctuur van de jaren 50 en 60. Het merendeel van die panden is vandaag de dag nog steeds aanwezig waarbij er in sommige gevallen gedurende 40 à 50 jaar weinig of geen verbeteringswerken zijn uitgevoerd. Het vervangen van deze oudere panden door nieuwbouw is en blijft een com- plexe procedure en soms een werk van vele jaren. Eerst en vooral is er de toestemming nodig van een merendeel aan eigenaars om het oude pand te kunnen afbreken en daarnaast kan de vergunningsperiode zelf soms vele jaren aanslepen. Omdat de vernieuwingsgolf dus niet de vraag vanuit de markt kan volgen, stijgen de prijzen van nieuwbouw appartementen en doordat meer en meer mensen de oudere ap- partementen links laten liggen staan die prijzen onder druk. Het gevolg is een vastgoedmarkt met twee snelheden met een duidelijk prijs- verschil tussen oud en nieuw. Voorbije jaren zette deze trend zich ook verder door in het merendeel van de Belgische centrumsteden waarbij nieuwbouwprojecten snel verkopen en oudere panden het wat moeilijker hebben.