Home en Trends - Editie 60 - 2018

27 REDEN 1: Vastgoed blijft waardevast ‘Vastgoed is en blijft heel waardevast,’ zegt Jean- Marc, ‘en al zeker in een dichtbevolkt gebied als Vlaanderen, waar ook nog eens een grote vraag is naarwoningen. De vastgoedprijzen volgen de inflatie en dus zal de waarde niet dalen terwijl de levensduur omhoog gaat.’ Toch benadrukt Jean-Marc dat investeerders niet over één nacht ijs mogen gaan. ‘Ga door- dacht te werk, want er kunnen minder aange- name keerzijdes zitten aan beleggen in stenen. Houd er rekening mee dat je als eigenaar ook geregeld kosten zal hebben aan je opbrengst- eigendom. In flatgebouwen zijn een aantal kos- ten gemeenschappelijk. Bovendien kan er ook altijd iets stukgaan in je eigendom. Dat soort terugkerende én onvoorziene kosten voorzie je best mee aan de basis.’ Voorts pleit Jean-Marc ook voor voldoende realiteitszin. ‘Je hebt met huurders te maken en die zijn volatieler geworden dan vroeger. Toen panden nog volgens het principe van 3-6-9 verhuurd werden, had je vaak huurders die tot 15 jaar in een huurwoning- of appartement ble- ven. Dat is vandaag bijna niet meer denkbaar. De gemiddelde huurder blijft zo’n twee en half jaar om nadien andere oorden op te zoeken. Besef ook dat je soms te maken kan krijgen met wanbetalers en je dus in een scenario kan belanden waar je enkele maanden moet zien te overbruggen uit eigen middelen.’ REDEN 2: De rente stijgt wel, maar ze blijft laag ‘We hebben een periode gekend van aanhou- dende rentedalingen,’ aldus Jean-Marc. ‘Die tijd is voorbij, maar zelfs nu ze wat stijgt, blijft het interessant om te beleggen in vastgoed, want hoog kan je de rentevoeten van vandaag nog altijd niet noemen. Een lage rente zal altijd een motor zijn voor een florerende vastgoedmarkt.’ Opletten is het volgens Jean-Marc wanneer promotoren met rendementen van 4, 5 tot zelfs 6 % staan te zwaaien. ‘Van dat soort projecten blijf je beter af. Als iets te mooi klinkt omwaar te zijn, is het meestal niet waar. Weet dat je beter gaat voor een constant, realistisch rendement dat geen hoge toppen zal scheren, dan voor het grote vuurwerk dat je soms wordt voorgehou- den maar altijd afloopt met een sisser. Sommige projecten worden bijna puur ontwikkeld om als investeringsvastgoed te verkopen. Ik zou zelf nooit in zo’n project stappen, omdat je op voorhand weet dat je jezelf veel concurrentie aandoet. In een gebouwwaar 80% in handen is van investeerders die op de huurmarkt mikken, word je al gauw de dupe van een overaanbod. Dat is immers in het voordeel van de huur- der, die op dat moment zal afdingen op de verhuurprijs. Het is veel verstandiger om een appartement te kopen in een gebouw dat voor 70 of 80% bevolkt wordt door eigenaars. Dat is een heel ander verhaal.’ REDEN 3: Grote vraag naar nieuwbouwappartementen ‘Vlaanderen is al dichtbevolkt en door de aan- houdende bevolkingsgroei zijn appartementen erg geliefd op de huurmarkt,’ zegt Jean-Marc. ‘Er komen dus volop nieuwbouwappartementen bij en zo’n appartement kan een interessante investering zijn. Denk weliswaar aan wat ik net al zei: kies voor projecten waar je jezelf niet meteen een hoop concurrentie op je nek haalt. Vraag desnoods op de man af aan de verkoper hoe die vork aan de steel zit in het gebouwwaar jij wil investeren.’ Natuurlijk zijn er naast alarmbellen ook groene lichten. ‘Duurzaam bouwen is de toekomst. Kies dus voor een pand dat uitblinkt in duur- zaamheid. Daarnaast zijn toegankelijkheid en voldoende groen belangrijke pluspunten, die de waarde van je investering vergroten.’ Het is iets dat Jean-Marc zelf huldigt in de projecten die hij met Tondelier op de kaart zet in Gent. ‘Neem nu de Tondelier-wijk,’ klinkt het. ‘We hebben daar volop de kaart getrokken van de duurzaamheid én gezorgd voor een aanzienlijke uitbreiding van de groene ruimte. Alle huizen en appartementen worden volgens de passiefstandaard gebouwd en ze worden aangesloten op het stadswarmtenet van EDF Luminus. Ook het regenwater wordt ten volle gerecupereerd en gebruikt. Bovendien worden bij de bouw de allernieuwste technieken inge- zet. Mensen die hier investeren, weten gewoon dat ze zich de komende 20 jaar geen zorgen moeten maken over hun opbrengsteigendom, laat staan dat ze voor kosten komen te staan. En dat allemaal op 1.200 meter van de Oude Korenmarkt.’ Hoe dat dan zit met de verhouding eigenaars/ investeerders, willen we nog weten. ‘Ook met dat evenwicht springen we bewust om. Zo’n 80% van de panden in dit project is in handen van eigenaars die er zelf gaan wonen. De res- terende 20% stellen we ter beschikking van investeerders.’ Met effectenportefeuilles die negatief draaien en spaarboekjes die nauwelijks nog iets opbrengen, lijkt investeren in vastgoed een waardig alternatief voor de kleine belegger. Dat ís het ook, want je centen in stenen stoppen heeft drie grote voordelen. Vastgoedspecialist en ontwikkelaar van duurzame bouwprojecten Jean- Marc Vandersmissen – één van de drijvende krachten achter Tondelier Development N.V. – legt uit wat die voordelen dan wel zijn. Tegelijk plaatst hij ook de nodige kanttekeningen, zodat je straks niet van een kale reis thuiskomen.