het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen’ (art. 1.1.0.0.2, lid 12, 6° VCF). VLABEL heeft hierbij nog enkele verduidelijkingen aangebracht (SP 20052). REËLE TOESTAND OP DATUM AKTE De feitelijke situatie primeert. Met andere woorden: wordt een handelshuis in werkelijkheid als woning aangewend, dan mag het pand fiscaal als woning beschouwd worden (“dienen tot huisvesting”). Dat maakt op zijn beurt het inroepen van het 3%-tarief mogelijk, mits uiteraard aan alle andere voorwaarden is voldaan. De reële toestand op de datum van de aankoop, zoals omschreven in de akte, is van tel. De kadastrale kwalificatie is daarentegen niet doorslaggevend. Als het pand bij het kadaster (deels) gekend staat als handelshuis zullen er bij VLABEL uiteraard wel knipperlichten beginnen pinken. Dan ben je maar beter goed in staat de feitelijke aanwending te bewijzen. 1. Het volledige aangekochte goed dient of zal dienen tot huisvesting van de koper(s) Wordt het goed in de akte omschreven als een woning, dan zijn er twee mogelijkheden: - De woning is instapklaar: als aan de andere voorwaarden is voldaan, kan het 3%-tarief toegepast worden (“dadelijk dienen tot huisvesting”). - De woning is niet instapklaar: als aan de andere voorwaarden is voldaan, kan het 3%-tarief toegepast worden, mits de vereiste werken beperkt zijn tot normale onderhouds- en herstellingswerken. WAT ZIJN NORMALE ONDERHOUDS- EN HERSTELLINGSWERKEN? Dat is steeds een feitenkwestie. Gelukkig heeft VLABEL wel een aantal voorbeelden aangereikt… Ingrijpende werken aan de structuur van het pand zijn in principe geen normale werken. Zijn wel voorbeelden van normale onderhouds- en herstellingswerken: - het plaatsen van een badkamer of keuken - vervangen of verplaatsen van ramen - vervangen van de elektriciteit … Deze voorbeelden mogen we echter niet veralgemenen. Er is steeds een beoordeling ad hoc, op basis van de specifieke omstandigheden, noodzakelijk. Wees dus zeer voorzichtig bij veronderstellingen over het al dan niet kunnen toepassen van het 3%- tarief! 3 PISTES Als er werken nodig zijn opdat het goed tot huisvesting kan dienen, zijn er drie pistes. - Vóór de aankoop was er alleen een woonfunctie, maar de woning is niet instapklaar. Voorbeelden die aanmerking kunnen komen voor het 3%-tarief zijn: • een woning die enkele jaren leegstond met kapotte ramen • een kraakpand met een vochtprobleem en vervallen badkamer/keuken • de situatie waarbij de verkoper begonnen was met een renovatie maar die niet werd afgewerkt (bijv. badkamer/ keuken en tegels al uitgebroken, maar nog niet vervangen). Komen niet in aanmerking: een volledig ingestorte/afgebrande woning. Deze woning kan mogelijks wel beantwoorden aan de voorwaarden voor het 1%-tarief bij sloop/ heropbouw. 2. VÓÓR AANKOOP WAS ER EEN GEMENGDE FUNCTIE → EEN DEEL MOET OMGEVORMD WORDEN TOT WONING Voorbeelden die in aanmerking kunnen komen voor het 3%-tarief zijn: • Een woning met ruimte voor kinderopvang: schilderen volstaat • Een kapperszaak: wastafels afbreken en nieuwe vloer • Een woning met een bloemen-/ fiets-…winkel: grote etalage wordt deels dichtgemetst en deels vervangen door een kleiner raam en plaatsing van een binnenmuur 3. VÓÓR AANKOOP WAS ER GEEN WOONFUNCTIE → HET GEHEEL MOET OMGEVORMD WORDEN TOT WONING Voorbeelden die in aanmerking kunnen komen voor het 3%-tarief zijn: • Een huis waar een notariaat was • Een appartement dat gebruikt werd als kantoorruimte, als de juiste indeling al aanwezig is. Het is niet noodzakelijk dat het ooit een woning geweest is of dat de leidingen al aanwezig zijn Een klassiek tuinhuis of carport/garagebox die omgevormd wordt tot woning, komt niet in aanmerking.
RkJQdWJsaXNoZXIy MzE2MjE=