Vastgoedmarkt in 2023, wat mogen we verwachten?
Weinigen konden begin 2022 het hobbelig parcours voorspellen van de voorbije 12 maanden. Enkele analisten deden een poging met voorspellingen dat de inflatie waarschijnlijk zou afnemen en we geen oorlog in Oekraïne moesten vrezen.
Een jaar later beseft iedereen ondertussen dat we wel degelijk in een andere wereld zijn terechtgekomen. Een wereld die ons enerzijds uit onze comfortzone heeft gehaald maar anderzijds ook zorgt voor heel wat nieuwe opportuniteiten en kansen. In deze nieuwe tijdsgeest beschouwen heel wat mensen de vastgoedmarkt als een veilige haven. Een vertrouwde haven die de voorbije decennia al vele malen heeft bewezen goed bestand te zijn tegen allerhande e schokken. Vastgoed is en blijft immers tastbaar en heeft in tegenstelling tot de speculatieve aandelenmarkten veel minder last van grillen. Ook voor 2023 wijzen heel wat indicatoren op een gezonde vastgoedmarkt. De grote stormloop op residentieel vastgoed mag dan wel gepasseerd zijn, de Belgen zullen ook in 2023 bijzonder actief blijven in het verkopen, kopen en huren van woningen en appartementen.
EEN GEZONDE ECONOMIE MET EEN EVENWICHTIGE VASTGOEDMARKT
Om de vastgoedverwachtingen voor 2023 in kaart te brengen moeten we durven kijken naar enkele economische drijfveren. Economen verwachten voor de komende twee à drie kwartalen een kleine terugval in de economie. Op zichzelf hoeft dit na een langere periode van bijna onafgebroken economische groei niet onmiddellijk een probleem te zijn. Er kan immers wat stoom van de ketel gelaten worden met een gezonder evenwicht tussen vraag en aanbod. Bovendien blijft de eigenlijke tewerkstelling historisch hoog met relatief lage werkloosheidscijfers. Een groot deel van de bevolking heeft dus een job. De inflatie dan… deze zorgt zeker voor een vorm van onrust bij zowel consumenten als bedrijven. In 2023 zal deze inflatie ongetwijfeld hoog blijven. De ECB (Europees Centrale Bank) moet immers zijn ‘gratis-geld-beleid’ van de voorbije jaren versneld bijsturen. Deze bijsturingen in combinatie met de energietransitie zijn factoren die de inflatie sterk zullen blijven beïnvloeden. In België worden de lonen echter automatisch geïndexeerd. Dit uniek mechanisme zorgt ervoor dat de overgrote meerderheid van de werknemers beschermd zijn tegen de inflatie. Ook de meeste bedrijven kunnen afhankelijk van de sector, de inflatie vrij goed doorrekenen in hun verkoopprijzen zodat de omzetten en winsten grotendeels op peil zullen blijven.
IN BEPAALDE LANDEN STAAN DE WONINGPRIJZEN ONDER DRUK. WAT ZAL BELGIË HET KOMENDE JAAR DOEN?
Bepaalde Europese landen, zoals Zweden en Nederland worden momenteel geconfronteerd met dalende woningprijzen. De kans is echter klein dat België blindelings in dit elan zal volgen. In Zweden bijvoorbeeld moet de huidige daling afgezet worden tegen een voorafgaande sensationele klim. Een Zweedse woning is tussen begin 2005 en de zomer van 2022 verdriedubbeld in prijs. Ook in Nederland wordt voor 2023 een beperkte prijsdaling verwacht, ook hier echter moet deze evolutie afgezet worden tegen een enorme prijsstijging waarbij in amper negen jaar tijd de prijs van een woning in Nederland is verdubbeld. De vastgoedmarkt in Nederland en Zweden was dus de voorbije jaren volledig oververhit geraakt. De huidige correctie in die landen kadert dan ook eerder in een normalisering van buitensporig hoge woningprijzen. In België is de prijs van een woning de voorbije jaren ook serieus gestegen, maar absoluut niet in dezelfde grootteorde. In ons land gaan de meeste vastgoedexperts dan ook uit van een beperkte stijging in de algemene woningprijzen voor 2023.
ALS IN BELGIË OVER ‘DÉ VASTGOEDPRIJZEN’ WORDT GESPROKEN IS ENIGE NUANCE NODIG
Ongeacht heel wat kranten schrijven over ‘dé vastgoedprijzen’ in België mag de vastgoedwereld niet zomaar over één kam worden geschoren. Het gezamenlijke woonpatrimonium in België behoort tot één van de oudste in Europa waarbij heel wat woningen en appartementen een gemiddelde leeftijd hebben van meer dan 50 jaar. Bijna 40 procent van de woningen dateert zelfs van voor de Tweede Wereldoorlog. Om de vooropgestelde klimaatdoelstellingen te halen dringt een massale verjonging via renovatie en nieuwbouw zich op. Dergelijke massale vernieuwingsgolf is echter in dit land met zijn traag vergunningsbeleid en complexe wetgeving, niet vanzelfsprekend. Mede door deze feiten gaf de notarisfederatie in het verleden al enkele keren aan dat de vastgoedprijzen tussen enerzijds oude en anderzijds nieuwe of recente woningen steeds meer en meer op twee uiteenlopende sporen zullen evolueren. Een evolutie die in 2023 door de spectaculair gestegen energieprijzen enkel nog zal versnellen. De kans dat oude woningen of appartementen die niet aangepast zijn volgens de huidige energie- en wooncomfortnormen zullen zakken in prijs is dus niet ondenkbaar. Dit terwijl de vraag naar nieuwbouwpanden in 2023 enkel nog verder zal toenemen waardoor de prijzen van zowel nieuwe als recent gerenoveerde woningen opwaarts zullen blijven bewegen.