Hoe zal de vastgoedmarkt in 2022 evolueren?

De voorbije twee coronajaren waren voor de verkoop van residentieel vastgoed een absolute ‘Grand Cru’. Door de directe en indirecte gevolgen van de coronapandemie ontstond een nieuwe kijk op wonen met een grotere vraag naar meer ruimte en wooncomfort. Deze en andere factoren zorgden voor een ware tsunami op vastgoed waardoor het evenwicht tussen vraag en aanbod een lange tijd was verstoord. Een historisch lage rente zorgde voor een extra turbo waardoor de vastgoedprijzen pijlsnel de hoogte inschoten.

In 2022 zijn er signalen dat de vastgoedmarkt terug een stukje zal normaliseren. De rente heeft zijn bodem bereikt en zal dit jaar waarschijnlijk lichtjes stijgen. Grote bokkensprongen worden echter niet verwacht waardoor de rente historisch gezien, nog altijd laag is. Naast de rente, zal het vooral de inflatie zijn die het reilen en zeilen de komende maanden zal bepalen. Ook in de vastgoed- en bouwsector zal de impact van een oplopende inflatie immers aanwezig zijn. De basisfundamenten voor een gezonde vastgoedmarkt blijven echter ook in 2022 nadrukkelijk aanwezig waardoor de algemene verwachtingen voor vastgoed opnieuw gunstig zijn. Wij overlopen in dit uitgebreide vastgoeddossier de meest in het oog springende vastgoedevoluties voor 2022 en geven een samenvatting van de belangrijkste fiscale en energetische wijzigingen.

De vastgoedprijzen zullen blijven stijgen

De kans is groot dat mensen die wachten op een potentiële prijsdaling van het vastgoed, net zoals vorig jaar, ook dit jaar zullen thuiskomen van een kale reis. Alle indicatoren die een prijsstijging kunnen veroorzaken zijn immers nog steeds aanwezig met dit jaar als grootste drijfveer de gestegen bouwkosten. De inflatie die vanaf midden vorig jaar als een sneltrein over de economie rolt zal ook de bouwsector niet sparen. Gestegen materiaalkosten, duurdere energie- en brandstof, een nijpend tekort aan arbeidskrachten en een loonindexering zullen de gemiddelde bouw- of renovatiekost van een woning sterk de hoogte injagen. Ook de steeds strenger wordende administratieve verplichtingen en energienormen met bijhorende energetische ingrepen maken het bouwproces duurder. Waar in de coronapandemie de prijsstijging vooral voortkwam uit een sterk toegenomen vraag naar vastgoed, zal dit in 2022 iets minder nadrukkelijk aanwezig zijn. De vraag is nog steeds groot, maar in tegenstelling tot de coronaperiode is het evenwicht tussen vraag en aanbod wel grotendeels hersteld. De verwachte prijsstijging dit jaar zal dus in de eerste plaats voortvloeien vanuit factoren die het bouwproces zelf duurder zullen maken.

De verkoop van oudere panden komt onder druk te staan door strenger wordende energienormen Sinds enkele jaren wordt er in diverse studies meer rekening gehouden met een groeiend verschil tussen oudere en nieuwbouwpanden. Strenge energie- en veiligheidsnormen hebben ervoor gezorgd dat beide categorieën van vastgoed steeds meer op afzonderlijke sporen beginnen te evolueren qua prijszetting. Nieuwbouwvastgoed geniet een grote vraag en is populair met als gevolg sterk gestegen prijzen. Eigenaars van oudere panden die weinig of geen investeringen gedaan hebben zien de vraag eerder krimpen en moeten daarom soms een gevoelige korting accepteren. Deze evolutie zal zich in 2022 ongetwijfeld verder manifesteren. De effecten van de coronapandemie hebben geresulteerd in een vraag naar meer ruimte en wooncomfort. In tegenstelling tot oudere appartementen beschikken nieuwbouwappartementen meestal wel over een ruim terras, een open keuken, een stijlvolle inkomhal en ondergrondse garages. Ook de afwerkingsgraad ligt in de meeste gevallen een stuk hoger dan bij panden van gemiddeld 30 à 40 jaar oud.

Terug meer evenwicht tussen vraag en aanbod

In 2020, maar zeker in 2021, was het evenwicht tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt verstoord. Door de eerste lockdown en bijhorende onzekerheid begin 2020 hadden heel wat projectontwikkelaars hun aanbod defensief opgesteld en bepaalde projecten even ‘on hold’ gezet. Toen in de zomer van 2020 de vraag naar vastgoed figuurlijk explodeerde was de vastgoedmarkt dan ook qua aanbod niet klaar. Het aanbod hinkte achterop in vergelijking met de enorme vraag. Tijdens de coronapandemie bleef de vraag gestaag groeien waardoor vorig jaar in de zomer het aanbod in verschillende regio’s volledig was opgedroogd. Daarnaast kwam het feit dat ook heel wat kandidaat-verkopers de voorbije twee jaar gewacht hebben om hun vakantieverblijf te koop aan te bieden omdat ze door de reisbeperkingen nergens anders heen konden. In 2022 zal er langzaam maar zeker terug meer aanbod op de markt komen. De bestaande reguliere vastgoedmarkt komt terug op vertrouwde snelheid en aansluitend brengen projectontwikkelaars terug meer en meer nieuwe projecten op de markt.

De rente blijft laag… maar in 2022 zal deze wel (langzaam) stijgen

Sommigen mensen dachten dat er nooit een eind zou komen aan de extreem lage rente. Toch lijkt het erop dat in 2022 de hypothecaire rente voor het eerst in lange tijd weer wat zal stijgen. De voorbije weken was er heel wat zenuwachtigheid op de aandelenbeurzen ingegeven door het feit dat de ECB of Europese Centrale Bank voor het eerst sinds lange tijd weer aangaf dat er dit jaar een renteverhoging zou aankomen. Op zichzelf is de verhoging van de algemene rente een logisch gevolg van de toegenomen inflatie. De beste manier om de inflatie af te remmen is immers de rente te verhogen waardoor de economie iets kan afkoelen en inflatie weer onder controle kan komen. Voor de vastgoedmarkt zal een beperkte renteverhoging ook niet onmiddellijk ingrijpende gevolgen hebben. Vandaag de dag kan er, afhankelijk van het dossier en de omstandigheden, nog steeds geleend worden aan een vaste rente van 1,5 à 2 procent. Als dit op het einde van het jaar 2 à 2,5 procent bedraagt, is dit historisch gezien nog altijd laag. Met het verhogen van de rente zit de ECB ook tussen twee vuren want door de coronapandemie zitten onze overheden overladen met schulden. Om de overheidsfinanciën van de Europese landen niet verder te laten ontsporen zit een serieuze rentestijging dan ook niet onmiddellijk in de pijplijn.

De huurmarkt blijft groeien

De voorbije jaren is de verhouding tussen koopen huurwoningen in België sterk gewijzigd. Waar een bevraging in 2018 nog uitwees dat 75 procent van de mensen een eigen woning prefereerde zakte dit aandeel vorig jaar weg naar amper 60 procent. Algemeen wordt deze tendens ook bevestigd door verschillende immo kantoren die aangeven dat er de voorbije maanden meer mensen op zoek zijn naar huurpanden. De belangrijkste reden waarom mensen een huurpand zoeken en geen eigendom aankopen heeft een tweeledige verklaring. Enerzijds zijn de vastgoedprijzen vorig jaar sterk gestegen wat voor heel wat Belgen een steeds groter wordend struikelblok vormt. Anderzijds zijn vooral jongeren minder honkvast en biedt een huurpand in veel gevallen een grotere vorm van flexibiliteit met betrekking tot de job en de relatie.

De hoge inflatie zal een impact hebben op de huurprijzen

Eigenaars-verhuurders hebben het recht om de huurprijs van hun pand jaarlijks te indexeren. Tot midden vorig jaar was de inflatie vrij beperkt waardoor een indexatie soms achterwege werd gelaten. Maar nu de inflatie sterk oploopt tot 5 procent en meer is de kans groot dat verhuurders hun huurprijzen wel zullen indexeren. Huurprijzen zullen in 2022 dus verder blijven stijgen. Rekening houdend met de gemiddelde huurprijzen zal een huurder in de loop van dit jaar zo’n 35 à 40 euro meer huur per maand moeten betalen. Dit staat in schril contrast met de voorbije jaren toen de impact van de huurindexatie gemiddeld rond de 10 euro lag.

De stad blijft een vaste waarde, maar de groene stadsrand en het platteland winnen aan populariteit

Door de naweeën van de coronapandemie hebben negen op de tien huurders plannen om de komende twee jaar te verhuizen. Een cijfer dat ongetwijfeld wat emotioneel gedragen is en dus een stukje genuanceerd zal moeten worden. Niettegenstaande geeft deze houding zonder twijfel een nieuwe mentaliteit aan waarbij heel wat huurders op zoek zijn naar een ruimer pand bij voorkeur gelegen in een groene omgeving. Momenteel woont ongeveer 40 procent van de huurders in een stadscentrum en ongeveer 20 procent op het platteland. De vlucht naar het platteland heeft ervoor gezorgd dat vorig jaar de prijzen op het platteland sterk zijn gestegen. Een beweging die zich waarschijnlijk ook dit jaar verder zal zetten. Naast het platteland zit ook de groene stadsrand duidelijk in de lift. In de groene randgemeenten rond Gent en Leuven zijn vorig jaar de prijzen spectaculair gestegen met extremen van respectievelijk 32 procent in Drongen en 16 procent in Heverlee. Algemeen bekeken over 2021 werd vorig jaar een woning in onze Vlaamse provinciehoofdsteden ruim 8 procent duurder. Uitschieters waren Leuven en Gent met meer dan 10 procent. Opvallend is dat vooral mensen in de leeftijdsgroep tussen de 30 en 50 jaar hebben gekocht in de provinciehoofdsteden. Die mensen kopen enerzijds een pand om er zelf in te wonen en anderzijds is er ook een groep die panden koopt om te verhuren waarbij ze ondervinden dat de huurmarkt in een centrumstad interessanter is. De stad blijft dus een vaste waarde, maar het zijn wel vooral de groene deelgemeenten die aan populariteit winnen.

Door de algemene bevolkingsgroei is er een nood aan bijkomende woningen en appartementen

Het Belgische statistiekbureau Statbel voorspelt dat het aantal inwoners in België tegen 2070 zal aangroeien tot 12,85 miljoen. In 2021 telde België ongeveer 11,5 miljoen inwoners. Een stijging met 1,3 miljoen inwoners weliswaar over een langere periode, heeft ongetwijfeld een enorme impact op de vastgoedmarkt. Als we dit cijfer naar een jaarprognose omzetten zal de Belgische bevolking tussen 2021 en 2070 gemiddeld stijgen met 27.000 inwoners per jaar. Elk jaar zal er dus een aangroei zijn met ongeveer 27.000 inwoners wat qua infrastructuur en vastgoed het equivalent betekent van een middelgrote stad of gemeente zoals Zottegem, Wetteren, Mortsel of Harelbeke. Daarnaast is er ook de evolutie met een stijgend aantal éénoudergezinnen en een toenemende vergrijzing. Ontwikkelingen die een enorme invloed hebben op de vastgoedmarkt en de komende jaren de vraag naar bijkomende woningen en appartementen nog extra zullen aanvuren.

Ongeveer 70 procent van de bouwvergunningen wordt aangevraagd door professionals

Steeds minder particulieren vragen een bouwvergunning aan. Terwijl begin deze eeuw de verhouding nog 50/50 was, worden vandaag de dag 7 op de 10 vergunningsaanvragen gedaan door professionals. Bouwen is dan ook een ingewikkelde materie geworden met de bijhorende administratieve rompslomp en technische complexiteit. Die professionalisering ligt ook in lijn met de stijgende vraag naar grotere projecten zoals nieuwbouwappartementen of afgewerkte sleutel-op-de-deur woningen. De coördinatie en bouw van dergelijke projecten gebeurt dan ook veelal door promotoren die beschikken over een gespecialiseerd team van mensen met de nodige expertise, ervaring en kennis.

De belangrijkste fiscale en energetische wijzigingen voor vastgoed in 2022

1. Aangepaste registratierechten in Vlaanderen

In 2022 daalden de registratietarieven van 6 procent naar 3 procent voor de aankoop van een eerste gezinswoning. Wie niet onder de voorwaarden valt van dit verlaagd registratietarief zal sinds 1 januari dit jaar 12 procent betalen in plaats van de 10 procent in 2021. Als u uw woning dit jaar ingrijpend energetisch renoveert, sloopt en gedeeltelijk of volledig herbouwt kan u genieten van 1 procent registratiebelasting.

2. Afhankelijk van het E-peil kan nieuwbouw genieten van een verminderde onroerende voorheffing

Als u de eigenaar bent van een nieuwbouw waarvoor de omgevingsvergunning is ingediend vanaf 1 januari 2016, kan u gebruik maken van een vermindering op uw onroerende voorheffing als uw pand een beperkt E-peil heeft. Een E-peil is een score die toont hoe energiezuinig een pand is. Hoe lager het E-peil hoe energiezuiniger het pand is. Bij een E-peil van E20 kan u genieten van 50 procent vermindering of een halvering van de onroerende voorheffing. Bij een E-peil van E10 kan u genieten van 100 procent vermindering of een volledige vrijstelling van onroerende voorheffing. Deze regeling is van toepassing voor nieuwbouwprojecten waarvan de omgevingsvergunning is ingediend vanaf 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022. De vermindering wordt toegekend gedurende vijf jaar.

3. De bank moet een verplichte schatting doen bij het verlenen van een hypothecair krediet

Wie in 2022 een hypothecair krediet afsluit zal van zijn bank te horen krijgen dat het aangekochte pand eerst geschat zal moeten worden. Op deze manier vermindert de bank zijn risico als de koper zijn lening niet meer kan afbetalen en het pand via een gedwongen verkoop op de markt komt. De bank kan voor deze schatting gebruik maken van een algemene database die een vergelijkende prijsanalyse van het pand toont of een schatter inschakelen die met een fysiek plaatsbezoek ter plaatse een effectieve schatting doet.

4. Buitenlands kadastraal inkomen moet aangegeven worden in de belastingaangifte

Belgen met bezittingen in het buitenland lopen dit jaar extra in het vizier van de fiscus. Vanaf dit jaar is de belastbare basis voor onroerende buitenlandse inkomsten veranderd waarbij de eigenaar net zoals voor zijn woning in België ook het buitenlands kadastraal inkomen moet aangeven in zijn jaarlijkse belastingaangifte. De belastingen die hierbij in het buitenland betaald zijn zullen niet langer aftrekbaar zijn. Als het buitenlandse pand verhuurd wordt aan een vennootschap of een persoon die het professioneel gebruikt dan wordt wel nog altijd de werkelijke huur belast. In deze context is het wel belangrijk op te merken dat België met bepaalde landen een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten waardoor er een vrijstelling van toepassing is. In dit geval zal het buitenlandse onroerende goed nog steeds moeten opgenomen worden in de jaarlijkse aangifte, maar zal het niet belast worden. Dit kan wel leiden tot een hogere belasting op andere inkomsten waarop wel Belgische belastingen moeten betaald worden.

5. Een verkoop van vastgoed mag enkel nog gebeuren met het nieuw energieprestatiecertificaat

Het EPC of energieprestatiecertificaat is ondertussen goed ingeburgerd. Dit certificaat geeft cruciale informatie over de energiezuinigheid van een pand. Bij elke verkoop van een woning of een appartement moet de verkoper een energieprestatiecertificaat kunnen voorleggen. Een EPC is tien jaar geldig. In 2019 werden de EPC’S vernieuwd en voorzien van bijkomende informatie. Vanaf dit jaar zijn voor verkopen alleen nog deze vernieuwde EPC’s geldig.

6. Stookolieketels zijn niet meer toegelaten

Vanuit een milieustandpunt is verwarmen op stookolie niet ecologisch. Daarom heeft de regering beslist dat nieuwe stookolieketels niet meer zijn toegestaan als er in de straat een aansluiting op het aardgasnet mogelijk is. Voor bestaande toestellen zijn kleine herstellingen wel nog mogelijk. Wie met de sterk gestegen aardgasprijzen vorig jaar nog snel een nieuwe stookolieketel heeft besteld kan beboet worden als de installateur de ketel nog niet heeft geïnstalleerd. Gezien de bestaande leveringsproblemen heeft de overheid wel een overgangsregeling voorzien voor wie uiterlijk op 18 november vorig jaar een ketel had besteld. Als zo’n bestelde stookolieketel nog geïnstalleerd wordt uiterlijk op 31 maart van dit jaar volgt er geen boete. Voor nieuwbouwprojecten en woningen die ingrijpend energetisch worden gerenoveerd is de wetgeving strenger. In dergelijke gevallen is een stookolieketel niet meer toegestaan zelfs als er geen aansluiting mogelijk is op een aardgasnet.

7. In de loop van 2022 wordt een asbestattest verplicht

In de loop van dit jaar zal een asbestattest verplicht worden bij de verkoop van woningen en appartementen van vóór 2001. De bedoeling is dat tegen 2040 Vlaanderen asbestveilig is. Daarom zal tegen 2032 iedere eigenaar van een pand moeten beschikken over een asbestattest. Enkel een gecertificeerd asbestdeskundige zal een asbestinventarisatie voor een geldig asbestattest kunnen uitvoeren. De regels rond de certificatie en de opvolging zijn nog in voorbereiding door de Vlaamse overheid. In de loop van dit voorjaar zal de timing en het protocol van de invoering van het asbestattest kenbaar gemaakt worden.

8. Alle bestaande renovatie- en energiepremies worden samengebracht in een ‘VerbouwPremie’

Door de historische wildgroei van de verschillende premie-aanvragen komt er vanaf 1 oktober 2022 één vereenvoudigde renovatiepremie waarbij alle bestaande renovatie- en energiepremies samengebracht worden in één formule met de naam ‘VerbouwPremie’. Om deze zaken te vereenvoudigen zal een online loket beschikbaar zijn voor alle aanvragen. Alle bestaande bedragen en huidige premievoorwaarden voor dak-, muur- en vloerisolatie, isolerende beglazing, zonneboiler, warmtepomp en zonnepanelen blijven voorlopig ongewijzigd.