Hoe verbouw en vergroot je een bestaande woning aan een btw-tarief van 6%?

Ik ben van plan een oude woning te verbouwen. Dat wil zeggen: een deel ervan te slopen, en dan de woning te vergroten met een nieuwe aanbouw. Klopt het dat deze werken allemaal tegen een btw-tarief van 6% en dus niet aan 21% hoeven te gebeuren?

Het klopt dat u inderdaad geniet van een btw-tarief van 6% als u een oude woning verbouwt en/ of vergroot (rubriek XXXI tabel A, bijlage bij KB nr. 20, 20/7/1970). Maar daar zijn wel een aantal voorwaarden aan verbonden, die u allemaal één na één moet bekijken.

De voorwaarden

• uw woning moet ouder zijn dan tien jaar.

• uw woning dient uitsluitend als privéwoning, of slechts een bijkomstig deel ervan doet dienst voor beroepsdoeleinden.

• de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of onderhoud van de gehele of een deel van de woning tot voorwerp hebben. De reiniging bijvoorbeeld komt niet in aanmerking voor het verlaagd tarief.

• de werken worden rechtstreeks aan de eindgebruiker gefactureerd.

Wat als de woning vergroot of uitgebreid wordt?

Het verlaagd tarief is niet enkel geldig als u een bestaande woning renoveert. Het tarief van 6% btw is ook van toepassing op verbouwingen of omvorming (uitbreiding) van een bestaand onroerend goed. Maar hier is wel een bijkomende voorwaarde aan verbonden. Om van omvorming te kunnen spreken, moet de Enkel wat overblijft is van tel De oppervlakte van het afgebroken gedeelte speelt geen rol in de berekening. De fiscale administratie zegt immers dat de oppervlakte van het oude gedeelte van de woning ná de werken groter moet blijven dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de werken. Met andere woorden: deze uitbreiding van een bestaande woning wordt niet beschouwd als een omvorming. De fiscale administratie zal dit dus behandelen als nieuwbouw, waarbij u een btw-tarief van 21% wordt aangerekend. Het is dus even opletten als u met uw architect de plannen uittekent. oppervlakte van het oude gedeelte ‘betekenisvol’ zijn ten aanzien van het nieuwe gedeelte. Dat is het geval als de totale oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft na de uitvoering van de werken, groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de werken.

Wat als dat niet het geval is en de uitbreidingswerken groter zijn? Dan zal de fiscale administratie dit beschouwen als nieuwbouw en moet u 21% btw betalen.

Een concreet voorbeeld: omvorming of nieuwbouw

Iemand verbouwt een onroerend goed dat oorspronkelijk een oppervlakte van 146 m² heeft. Daarbij wordt 52 m² gesloopt, en blijft dus 94 m² van de bestaande woning behouden. Tegelijk wordt de woning uitgebreid, en wel met een nieuwbouwoppervlakte van 144 m².

Concusie: Er is geen toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6%. Immers:

• De behouden oppervlakte van de oude woning: 94 m²

• De totale oppervlakte van de woning na verbouwing: 238 m²

• 94 m2 is kleiner dan 50% van 238 m²

Enkel wat overblijft is van tel

De oppervlakte van het afgebroken gedeelte speelt geen rol in de berekening. De fiscale administratie zegt immers dat de oppervlakte van het oude gedeelte van de woning ná de werken groter moet blijven dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de werken.

Met andere woorden: deze uitbreiding van een bestaande woning wordt niet beschouwd als een omvorming. De fiscale administratie zal dit dus behandelen als nieuwbouw, waarbij u een btw-tarief van 21% wordt aangerekend. Het is dus even opletten als u met uw architect de plannen uittekent.

Maak zélf de juiste keuze! De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27