SPECIAL GENT ‘Een toffe stad met een creatieve vibe’

Welkom in de ‘schuune’ fiere stede Gent, de hoofdstad van Oost-Vlaanderen, 260.000 koppen en 156 km² groot. Hier staat het geboortehuis – nu ja, huis – van keizer Karel V, jaagt de mosterd de tranen uit je ogen en is een dag niet gelachen een dag niet geleefd. Maar vooral is het hier heerlijk wonen, zowel in het centrum als aan de rand.

Gent is ontstaan als een Keltische nederzetting rondom de samenvloeiing van de Schelde en de Leie. Die ligging is bepalend geweest voor haar geschiedenis, want dankzij die rivieren ontwikkelde wat begon als een nederzetting zich tot de tweede grootste stad van Vlaanderen. Met dank aan onder meer de wol-, vlas- en linnennijverheid. De Arteveldestad heeft ook verval en armoede gekend, maar veerde altijd weer recht. Vandaag is het een charmante, aangename plek, die alles heeft waar stadsmussen van dromen: cultuur, culinaire parels, karaktervolle café’s, terrasjes aan de waterkant, winkels, ruimte voor fietsers, goed openbaar vervoer, een universiteit en een waaier aan hogescholen en ga zo maar door. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat heel wat West-Vlaamse studenten na hun studies blijven plakken. Gent wordt niet voor niets al lachend ook wel eens tot de hoofdstad van West-Vlaanderen gebombardeerd.

Stroppendragers

De Gentenaars worden stroppendragers genoemd. Een bijnaam die ze te danken hebben aan keizer Karel V. Die vernederde op 3 mei 1540 de notabelen van Gent omdat de stad zich schuldig had gemaakt aan majesteitsschennis tijdens de Gentse revolte in 1540. Keizer Karel liet de leiders van de opstand arresteren. 25 van hen kregen een enkeltje naar het hiernamaals. De anderen liet hij bij wijze van straf door de stad gaan met een strop om de hals. De strop is blijven leven als het symbool van fiere weerstand tegen elke vorm van tirannie en misplaatste autoriteit. Gentenaars noemen zichzelf koppige, fiere mensen. Vandaar ook ‘de fiere stede Gent’. Zij die al eens neerstrijken op de Gentse Feesten weten dat de Gentenaars tijdens dat grote volksfeest niet zelden met een zwart-witte strop rondlopen. Wit en zwart zijn trouwens ook de hoofdkleuren van het wapenschild van de stad: een witte leeuw op een zwarte achtergrond.

Metamorfose

Het moet gezegd dat de stad de voorbije 25 jaar een metamorfose onderging. Dat is grotendeels te danken aan de mensen zélf. Gent is een smeltkroes van creatievelingen en culturen. De stad heeft zeker haar deel gedaan, maar de manier waarop de Gentenaars samenleven is toch in belangrijke mate hun eigen verdienste. Intussen is de groep mensen die zich in de stad wil vestigen beduidend groter dan het aanbod op de vastgoedmarkt. Dat voel je aan de prijzen, zeker in het historische centrum van Gent. In de rand kan je betaalbaarder wonen, al gaat de tendens ook daar in stijgende lijn.

Piek in de verkoop

Laten we wat dieper ingaan op de vastgoedprijzen in Gent. Die hebben in 2019 opnieuw een opwaartse sprong gemaakt. De prijscurve gaat al jaren op rij de hoogte in, maar vorig jaar was de stijging uitzonderlijk. Datzelfde geldt overigens voor het aantal vastgoedtransacties. In de laatste drie maanden van 2019 wisselden meer dan 1.100 huizen van eigenaar, een ongezien record. In één kwartaal worden gemiddeld zo’n 700 huizen verkocht. Die forse toename eind 2019 had veel, zo niet alles, te maken met de schrapping van de woonbonus. De Vlaamse regering meldde in september vorig jaar dat ze die bonus per 1 januari 2020 zou afschaffen. Er volgde een storm op vastgoed en als vanzelf dus ook een piek in de vastgoedprijzen. Vraag en aanbod, weet u wel. Het maakt dat er voor Gent opmerkelijke resultaten te noteren vielen.

Mediaanprijs

Uit cijfers van het nationale statistiekbureau Statbel blijkt dat de mediaanprijs van een Gentse woning in 2019 voor het eerst de kaap van 300.000 euro rondde. Dat wil zeggen dat de helft van de huizen goedkoper dan 300.000 euro van de hand ging en de andere helft duurder. In 2018 lag dat bedrag nog 25.000 euro lager. Voor appartementen kwam die mediaan op 250.000 euro te liggen. Als je die bedragen afzet tegen de cijfers van 10 jaar geleden, dan is een woning gemiddeld de helft duurder geworden.

Tabel: mediaanprijs woning in Groot-Gent laatste kwartaal 2019 (bron: Statbel)

Gemeente Mediaanprijs

Destelbergen 325.000 €

De Pinte 365.000 €

Gent * 300.000 €

Lochristi 342.500 €

Melle 315.000 €

Merelbeke 330.000 €

Sint-Martens-Latem 627.500 €

*Gent omvat sinds de fusies van 1965 en 1977 naast het centrum (postcode 9000) ook Mariakerke, Drongen, Wondelgem, Sint-Amandsberg, Oostakker, Desteldonk, Mendonk, Sint-Kruis-Winkel, Ledeberg, Gentbrugge, Sint-Denijs-Westrem en Zwijnaarde

Stabiele waarde

Dat Gent alleen maar populairder wordt, mag blijken uit de eerste reactie van Axel Lenaerts van het gelijknamige vastgoedkantoor met vestigingen in onder meer Gent, De Pinte en Destelbergen. ‘Sinds een maand mogen we weer bezichtigingen laten plaatsvinden,’ aldus Axel. ‘Ik dacht dat de eerste drukte na een paar weken wel voorbij zou zijn, maar niets is minder waar. Ik ren nog altijd van hier naar daar en het ziet ernaar uit dat dat nog even zo zal blijven.’ (lacht). ‘Waaraan dat ligt? Tja, Gent is gewoon een toffe stad waar een creatieve vibe hangt. Bovendien blijven nogal wat mensen hier na hun studies gewoon plakken. Let wel, voor jonge gezinnen is het niet vanzelfsprekend om iets te kopen in het historische centrum van Gent. Zij zijn meer aangewezen op de stadsrand. Ook daar gaan de prijzen in stijgende lijn. Als je koopt in de binnenstad of in de directe groene rand, zal de waarde van je eigendom sowieso stabiel blijven en zelfs verder stijgen. Dat is ook investeerders niet ontgaan. Ook zij laten hun oog vallen op Gents vastgoed. Je kan ze geen ongelijk geven.’

Wonen in de hoogte

Als er een belangrijke vaststelling is te doen, dan wel deze: appartementsgebouwen zitten nog steeds in de lift, ook in Gent. ‘Dat hoeft ook niet te verbazen,’ zegt Axel. ‘Er is nauwelijks nog vrije ruimte, de oppervlakte waarop we projecten kunnen ontwikkelen is beperkt. En dus zal wonen in de toekomst zich steeds meer in de hoogte afspelen. Dat vertaalt zich overigens in heel wat boeiende ontwerpen, die ook volop inzetten op moderne technologie. Domotica krijgt een steeds prominentere plaats. Monitoringsystemen zullen meer en meer de syndicus van vlees en bloed gaan vervangen. Zeggen dat al die nieuwbouwprojecten energie-efficiënter zijn dan ooit tevoren, is een open deur intrappen. De stadsvernieuwingsprojecten zetten volop in op energie-neutrale woningen. Dat is natuurlijk ook een eis van de overheid. Duurzaamheid is belangrijker dan ooit.

Speculanten

Dat het druk is in vastgoedland wordt ook bevestigd door François de Fooz van vastgoedkantoor de Fooz aan het Gentse Zuid. Zelfs zijn weekends schieten er aan in. ‘Gelukkig is mijn job tegelijk ook mijn grote passie’, lacht hij. Gevraagd naar welke trends hij de laatste tijd opmerkt, moet François geen seconde nadenken. ‘Mensen willen duidelijk goed en indien mogelijk ruimer wonen. Ze zoeken een woning met een tuin(tje), terras of koer, omdat ze ook buiten willen zitten. Of dat een gevolg is van de coronacrisis? Het is te vroeg om die conclusie te trekken. Dat zal de middellange termijn moeten uitwijzen.’ Ook over een corona-effect op vastgoedprijzen neemt François een gematigd standpunt in. ‘Dat valt nu onmogelijk te zeggen. Wat ik wel merk, dat is dat er speculanten opduiken die verwachten dat de prijzen zullen dalen, maar ik heb geen enkele aanwijzing dat die daling er ook echt zal komen.’ Na de beurscrash van 2008 en 2009 waren er verschillende studies die een overwaardering van de Belgische vastgoedmarkt aangaven. Niets bleek minder waar. We zagen sindsdien de prijzen verdubbelen en soms zelfs verdrievoudigen. Of het nu zo een vaart zal lopen, is minder waarschijnlijk. Maar een echte prijsdaling op de private vastgoedmarkt verwacht François niet.

Appartementen het duurst

Net zoals Axel Lenaerts merkt ook François een grote interesse voor appartementen. ‘Mensen kiezen voor hun gemak. Ze hebben weinig onderhoud aan een appartement en als er al een tuin, een ruim terras of groen is, hebben ze ook daar geen omkijken naar. Daar komt bij dat vooral heel jonge mensen en oudere mensen in de stad gaan wonen. De ene groep begint ‘klein’ met een appartement en groeit van daaruit verder, de andere groep – de senioren – heeft vaak afscheid genomen van een woning die hen boven het hoofd is gegroeid.’ Wat de prijzen betreft, moet je volgens François rekening houden met de hierna volgende orde van groottes. Een kleine woning die nog moet opgeknapt worden, koop je voor 150 à 200.000 euro. ‘Maar dat bedrag kan oplopen tot het dubbele voor een huis dat al gerenoveerd is’, klinkt het. Middelgrote woningen gaan van de hand voor bedragen die variëren van 350 tot 550.000 euro. Vaak hebben ze wel nog een opfrisbeurt of renovatie nodig. Appartementen zijn in verhouding tot hun vierkante meters het duurst en de prijs kan ook nog eens heel erg de hoogte ingaan afhankelijk van de ligging. Een terras met zicht op het water, daar moet je flink voor betalen.

En de rand?

‘Alleenstaande woningen vind je niet in het centrum, die staan eerder aan de rand van de stad. Daar zie je dat de prijzen nauwelijks gestegen zijn de voorbije jaren’, aldus François. ‘Dat komt natuurlijk omdat ze netto aanzienlijk meer woonoppervlakte hebben en dus vaak ook met een stevig renovatieprijskaartje komen. Je ziet overigens ook een grote inhaalbeweging voor gemeenten die aan het centrum van Gent grenzen. Denk aan Ledeberg, Gentbrugge, Sint-Amandsberg en co. Daar hebben zich veel jonge gezinnen met kinderen gevestigd. Die toegenomen vraag heeft voor een stevige prijsstijging gezorgd. In gemeenten die niet rechtstreeks aan Gent palen, zoals bijvoorbeeld Lochristi of De Pinte, zijn de prijzen minder sterk gestegen.

Co-housing is hot

Als er een tendens opvalt, dan wel dat mensen meer in gemeenschap willen leven, weet François de Fooz. ‘Mensen willen meer dan vroeger samenwonen. Co-housing is enorm in trek, zowel op de huur- als op de koopmarkt en zeker bij jongeren, die via deze woonformule het budget per persoon beperken. Ook woningen waar een aantal dingen gemeenschappelijk worden voorzien, hebben veel succes. Denk bijvoorbeeld aan buren die hun smalle strookje tuin in groep omvormen tot één grote tuin, waar er volop contact kan zijn tussen de kinderen en de ouders. We zien echt een evolutie naar andere formules. In de stad van morgen is alles kortbij, kunnen mensen terecht in kleinere buurtwinkels en maken ze volop gebruik van de fiets en het openbaar vervoer. Ze willen een relaxte stad, waar het goed vertoeven is en waar ook voldoende groen te vinden is.’ Of investeren in Gents vastgoed een zekere meerwaarde oplevert, willen we nog weten van François. ‘Vastgoed geeft op termijn altijd een meerwaarde, dat is sinds jaar en dag zo. Dat geldt voor Gent, maar ook daarbuiten. Wat Gent betreft, merk je wel dat er limieten zijn, ook bij de kopers. Er zit dus wel een soort plafond op de vastgoedprijzen.’

Circulatieplan en LEZ

De voorbije jaren was Gent vaak in de media naar aanleiding van het circulatieplan, de lage emissiezone (LEZ) en dure parkeertarieven. Toch lijkt dat mensen niet af te schrikken. ‘Ik denk dat het circulatieplan in de opstart vooral lastig is geweest voor handelszaken en kantoren. Maar om nu te zeggen dat er een duidelijk negatieve impact is geweest? Nee, dat lijkt me niet te kloppen. Het publiek is gedeeltelijk veranderd, dat wel. En ik zei het al: de binnenstad is vooral populair bij pas afgestudeerden en ouderen. Die vinden een verkeersluwe stad een pluspunt. Zoals met wel meer dingen in het leven is het ook een beetje een kwestie van aanpassen en wennen. Ik denk dat dit intussen aan de gang is. Hoe dan ook wordt dit de toekomst voor alle steden, willen of niet. Het is wel belangrijk dat de dialoog tussen stadsbestuur en winkeliers en ondernemers versterkt wordt.

Drie gouden tips voor wie op vastgoedjacht gaat

Maak een lijstje

Zet voor jezelf op een rij wat je prioriteiten zijn. In welke regio wil je wonen? Hoe ziet je woon-werkverkeer eruit? Hoeveel ruimte heb je nodig? Koop je op de groei van je gezin of niet? Wil je een tuin of vind je de nabijheid van een park belangrijker? Het zijn allemaal vragen waar je op voorhand goed moet over nadenken.

Let op de structuur

Je kan zelfs van een heel lelijk huis een droomwoning maken. Je moet gewoon de mogelijkheden zien. Wat wel van essentieel belang is: een gezonde structuur en goede fundamenten. Laat je als het even kan door iemand bijstaan met verstand van zaken. Let ook op de geldende bouwvoorschriften als je gaat renoveren en verbouwen. Je kan maar beter vooraf weten met welke normen je rekening moet houden.

Heb geduld

Een huis kopen doe je niet rap-rap. Neem er je tijd voor. Het hele proces van een vastgoedaankoop neemt gemiddeld zes tot twaalf maanden in beslag. Soms zelfs langer. Veel mensen zijn op zoek naar een woning. Er is een grote vraag en vaak een beperkt aanbod. Verlies dus de moed niet en haak niet te snel af. De aanhouder wint, zeker als hij ook genoeg zin voor realisme heeft. Je koopt je droomwoning zelden kant en klaar. Kijk dus vooral naar de mogelijkheden van een pand. En máák er vervolgens zelf je droomhuis van.