Slim beleggen in investeringsvastgoed

Ontdek 12 praktische tips

Voordat we van wal steken met een opsomming van de verschillende vastgoed investeringsmogelijkheden en hun respectievelijke voor- en nadelen, willen we u eerst door enkele interessante vastgoedcijfers loodsen. Misschien op het eerste zicht wat ‘droge materie’ maar wel noodzakelijk om als potentiële vastgoedinvesteerder eerst even stil te staan bij deze belangrijke statistieken. Het is niet onze bedoeling u een diepgaande academische benadering voor te schotelen maar wel een snelle glimp op de huidige Belgische vastgoed investeringsmarkt.

Uit statistieken van de financiële instellingen blijkt dat steeds meer Belgen een lening afsluiten voor een tweede verblijf waarbij ook het ontleende bedrag steeds groter wordt. In 2018 werd gemiddeld 199.500 euro geleend tegenover 155.000 euro in 2016. Waar in 2017 één op vijf hypothecaire kredieten bestemd waren voor de aankoop van een tweede verblijf is dit in 2018 reeds opgeklommen naar één op de vier. Het aantal leningen dat bestemd is voor de aankoop van een tweede woning of appartement steeg tussen 2017 en 2018 dus met meer dan 14 %. Voor wat het waard is geven we ook snel enkele gemiddelde cijfers mee, maar weet dat dit statistische gemiddelden zijn die uiteraard per individu en per dossier soms sterk kunnen verschillen. De gemiddelde looptijd van een lening in 2018 bedroeg 198 maanden en het maandelijks afbetalingsbedrag was 624 euro. De gemiddelde leeftijd van de koper was 44 jaar.

In deze tijden van historisch lage spaarrentes kiest dus een groot deel van de Belgen om een deel van zijn spaarcenten te investeren in vastgoed. Veel Belgen beseffen dus dat massaal spaargeld oppotten of parkeren op een bankrekening niet het meest rendabele plan is. Integendeel door de quasi nul rente, de stijgende kosten via uw bank en rekening houdend met de jaarlijkse inflatie zal uw 100 € spaargeld op het eind van het jaar nog slechts 98 € waard zijn. Voor sommige mensen blijft dit een hardnekkige ontkenning, maar op het einde van het jaar spijtig genoeg wel een harde realiteit. Alternatieven zoals investeren in fondsen of aandelen zijn ook interessant maar wel gebonden aan hogere risico’s. Zeker wat aandelen betreft is er zowel een groot opwaarts als neerwaarts spiraal mogelijk. Sommige beleggers hebben nog steeds naweeën van de zware beurscorrectie in 2007-2008 tijdens het hoogtepunt van de financiële crisis. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat meer en meer Belgen bewust kiezen voor een grotere vorm van zekerheid waarbij ze een deel van hun spaarcenten investeren in bakstenen. Zowel de optie om het verworven pand volledig te verhuren als de combinatie om er zelf plezier aan te beleven en eventueel gedeeltelijk te verhuren behoren tot de mogelijkheden.

Als we nog iets dieper focussen op de cijfers van 2018 zien we dat investeerders hun vastgoed voorkeur vooral blijft uitgaan naar een huis met ongeveer 60% van de kredieten. Appartementen komen op de tweede plaats en zijn goed voor 28% van de kredieten en de groep commercieel vastgoed en bouwgronden voor 12%. Belangrijke verschilpunten kunnen we wel vaststellen aan de kust en sommige Vlaamse centrumsteden waar ongeveer 6 op de 10 kredieten voor een appartement zijn en 4 op de 10 voor een huis. Aan de kust zien we ook dat ongeveer 60% van alle kredieten bestemd zijn voor een tweede verblijf dat huurgeld moet opbrengen. Geografisch zien we ook dat in steden zoals Gent, Leuven en Antwerpen er een bijkomende druk is op de markt met een sterk stijgende vraag naar huurwoningen. Het is dan ook niet onlogisch dat 1 op de 5 aangekochte woningen in Leuven en Antwerpen bestemd is voor verhuur. Voor potentiële vastgoed investeerders bieden deze populaire centrumsteden soms heel mooie opportuniteiten. Op de markt van de tweede verblijven in het buitenland zien we een wat gemengder beeld. Na enkele jaren van enorme groei nam in 2018 hun aandeel wat af. In 2017 was ongeveer 20% van de kredieten bestemd voor een aankoop in het buitenland, in 2018 was dit 10%. Ook in dit verhaal is het belangrijk om een genuanceerd beeld te behouden en enkele kanttekeningen te maken want er zijn immers sterke regionale verschillen. Landen als Turkije doen het in verhouding minder goed dan enkele jaren geleden maar Spanje blijft wel een absolute topper, gevolgd door Frankrijk en Italië. Nog een belangrijk verschil voor tweede verblijven in het buitenland, slechts 14% is bestemd om huurgeld op te brengen en dus 86% wordt aangekocht om er in de eerste plaats zelf te wonen.

Na deze lawine van cijfermateriaal, dan nu een meer praktische kijk op het verhaal. Waarom zou u investeren in vastgoed ? Welke zijn de voor- en nadelen ? Waar liggen de valkuilen en waar moet ik als investeerder op letten ? Via onderstaande opsomming overlopen we de belangrijkste vormen van vastgoedinvesteringen in België met hun respectievelijke aandachtspunten. In dit Home & Trends vastgoeddossier hebben we gekozen voor een praktische benadering met heel wat nuttige tips. De inhoud van dit dossier is opgemaakt door een diepgaande analyse van de huidige vastgoed investeringsmarkt met de bedoeling u een zo duidelijk en overzichtelijk mogelijk beeld te geven. Alle verstrekte informatie is uiteraard vrijblijvend te interpreteren. Na het lezen van dit dossier raden we dan ook aan om u waar nodig verder in detail te laten adviseren door uw financiële instelling of een gespecialiseerd vastgoedexpert. Lokale marktkennis en een goede fiscale begeleiding blijven immers een absolute must voor een geslaagde vastgoedbelegging.

“De Belgische kust blijft met voorsprong nog steeds één van de grootste vastgoed investeringsmarkten in België.”

Tip 1

Kies voor een zo recent mogelijke constructie als u later een meerwaarde wil boeken op uw vastgoedinvestering aan de kust. Nieuwbouwprojecten zijn verplicht te beantwoorden aan alle moderne EPB- en veiligheidsnormen. Uiteraard kunnen recent gerenoveerde appartementen ook interessante investeringsopportuniteiten omvatten maar let wel op met oudere appartementsgebouwen en hun soms verborgen dure onderhouds- of renovatiekosten. Meer dan in het binnenland zien notarissen aan de kust de markt evolueren in twee verschillende snelheden: oudere appartementen waarvan in heel wat gevallen de prijzen dalen en nieuwbouw appartementen waarvan de prijzen stijgen.

Tip 2

Sluit oudere appartementen echter niet zomer uit, want in sommige gevallen kan het prijsmatig zeker interessant zijn een ouder appartement te kopen en te renoveren. In dit geval is het cruciaal dat u zich voorafgaand goed informeert over de plannen van de raad van mede-eigendom. Staan er toekomstige renovatiewerken gepland voor de algemene delen? Moet er nieuwe dakisolatie geplaatst worden, zijn de oude liften aan vervanging toe, wat met de gevel en de ramen? In oudere appartementsgebouwen moeten soms een heel pak noodzakelijke kosten gemaakt worden die uw potentieel rendement als investeerder op termijn serieus kunnen aantasten. Als echter blijkt dat de grootste algemene investeringen recent gedaan werden, kan ook deze markt van oudere appartementen zeker heel wat interessante opportuniteiten bevatten.

Tip 3

Hou bij een investering van een tweede verblijf aan de kust zeker rekening met de beschikbaarheid van parkings, garages en staanplaatsen. De tijd dat parkeren aan de kust alleen een probleem was tijdens de vakantiemaanden behoort definitief tot het verleden. Anno 2019 vormt mobiliteit, ook voor onze kustgemeenten, een enorme uitdaging. In navolging van het binnenland maken onze badsteden ook hun stadskernen meer en meer autoluw. Op zichzelf uiteraard een goeie zaak voor de leef- en woonkwaliteit maar dit maakt dat parkeren aan onze kust soms een dure en uitdagende aangelegenheid wordt. Aan de kust vastgoed aankopen zonder een bijhorende parkeerplaats of garage is dus niet het beste plan.

“Investeren in zorgvastgoed geniet een groeiende populariteit. Laat u echter niet gek maken door het grote aanbod en wees alert voor de typische valkuilen.”

Tip 4

Zoals voor bijna alle vastgoedprojecten is ook voor assistentie-woningen een goeie locatie een doorslaggevende factor. Voor elke potentiële huurder van uw assistentie-woning is het immers nog meer van belang dat het project in de directe nabijheid ligt van winkels en openbaar vervoer. U kiest dus in deze context best niet voor een stand-alone-project maar bij voorkeur voor assistentiewoningen die gebouwd zijn bij de site van een naastliggend of aangrenzend zorgcentrum.

Tip 5

Weet dat de markt van de assistentie woning vrij complex is en er heel wat verschillende regels gelden. Zo is er reeds een groot onderscheid tussen effectief wel en niet erkende aangemelde projecten. De erkende projecten moeten immers aan heel wat vooropgestelde concrete regels voldoen, de aangemelde daarentegen niet. Zo moeten erkende assistentie-woningen en appartementen minstens een oppervlakte van 40 m² hebben, over aangepast sanitair beschikken en ook rolstoeltoegankelijk zijn. Gezien de steeds ouder wordende bevolking is het zeker interessant om te investeren in erkende assistentiewoningen wetende dat daarop 12 % in plaats van 21 % btw van toepassing is. Bovendien zijn deze erkende assistentie woningen ook vrijgesteld van onroerende voorheffing.

Tip 6

Bij assistentie-woningen is het cruciaal dat u zich voorafgaand duidelijk laat informeren over de regeling wat de minimumdagprijs betreft van het project waarin u wenst te investeren. Hou er ook rekening mee dat er in sommige regio’s van het land een overaanbod aan assistentiewoningen is. Laat u dus bijstaan door een betrouwbare vastgoed expert en probeer duidelijk de vraag- en aanbodzijde van u regio in kaart te brengen. Als u als eigenaar de assistentie-woning niet verhuurd krijgt blijft in bijna alle gevallen de minimumdagprijs wel verschuldigd aan de exploitant van het project. Zonder verhuring bedraagt dit dus al snel een extra maandelijkse uitgave van 150 euro.

“Studentenkamers zijn hot. Maar desondanks moet u opletten dat u zich niet verbrandt.”

Tip 7

Ook voor studentenkamers geldt de gouden regel dat u een goeie locatie moet kiezen. Investeer bij voorkeur in studentenkamers in populaire universiteitssteden zoals Gent, Leuven, Brussel, Hasselt, Brugge en Antwerpen waar er heel wat studenten effectief zoeken naar een kamer. Studentenkamers in directe omgeving van hogescholen en universiteiten hebben sowieso steeds een streepje voor want hoe dichter de kamer bij een campus of faculteit ligt, hoe groter de kans op snelle verhuring. Hou wel steeds rekening met de evolutie van de faculteiten. Het is immers vrij courant dat in verloop van tijd bepaalde campussen gesloten worden, fusioneren of herlokaliseren. Dit kan een grote impact hebben op de verhuurbaarheid van uw studentenkamer. Informeer u voorafgaand dus goed naar de eventuele toekomst plannen van nabijgelegen hogescholen of universiteiten.

Tip 8

Kies voor een kwalitatieve studentenkamer. In tegenstelling tot wat u misschien zou vermoeden, hechten studenten en vooral ook hun ouders, die meestal het kostenplaatje dragen, veel belang aan een goeie woonkwaliteit. De staat van het gebouw, het kot zelf en de netheid zijn belangrijke factoren. Wil u als investeerder niet te veel onderhouds- en herstelkosten betalen kies dan bij voorkeur een nieuwbouw of een recent gerenoveerd pand. Wil u nog meer geld besparen, hebt u tijd over en bent u een Handige Harry dan kan u ook wat oudere studentenkamers kopen om zelf te renoveren. Respecteer wel een strakke timing in uw renovatieschema wat de kamer moet zeker klaar zijn voor de start van het academiejaar. Mist u de trein van het beginnende academiejaar dan verliest u immers een volledig potentieel schooljaar aan inkomsten.

Tip 9

Onderschat de tijd niet die het in beslag neemt om een studentenkamer uit te baten. We denken hierbij aan de jaarlijkse zoektocht naar studenten, het afsluiten van de contracten en eventuele kleine reparaties. Dergelijke arbeidsintensieve zaken zijn meestal heel tijdrovend en kunnen dus uw rendement gevoelig aantasten. Professionele uitbaters kunnen het algemeen beheer van u overnemen maar daarvoor moet u uiteraard wel een kost betalen. Bekijk steeds alle opties en bepaal welke manier van werken voor u het beste rendement geeft.

“Investeren in buitenlands vastgoed blijft voor veel mensen een ultieme droom. Laat u echter steeds bijstaan door professionele mensen die de lokale markt goed kennen zodat uw buitenlandse droom geen nachtmerrie wordt.”

Tip 10

Ga nooit in uw eentje op huizenjacht in het buitenland. Een lokale expert die u kan vertrouwen is een absolute noodzaak. Niet in alle landen leveren notarissen de vertrouwde diensten die we in België gewoon zijn. Zeker als u een nieuwbouw overweegt moet er steeds een stedenbouwkundig onderzoek uitgevoerd worden om na te gaan of op de grond effectief mag gebouwd worden. Niet alle buitenlandse makelaars beschikken over dezelfde deontologische code die we gewend zijn in België, laat u dus niet onder druk zetten door buitenlandse verkopers en teken én betaal pas iets als u effectief een groen licht gekregen hebt van uw eigen professioneel vertrouwensadviseur.

Tip 11

In het buitenland zijn andere regels van toepassing. Dit geldt zowel voor de fiscaliteit als de uiteindelijke administratieve afhandeling. Bekijk dus uw investering in buitenlands vastgoed niet alleen vanuit een typisch Belgische fiscale context maar verdiep u samen met uw financieel expert ook in de buitenlandse spelregels. Elk land heeft uiteraard ook zijn eigen fiscaalvriendelijke oplossingen maar doe steeds beroep op uw vertrouwde financieel expert zodat u steeds conform de Belgische fiscaliteit blijft handelen. Voorbije zomer mengde ook de Europese Unie zich in de discussie waarbij ze België op de vingers tikte om het verschil in fiscale behandeling van Belgisch en buitenlands vastgoed weg te werken. Voorlopig is het nog afwachten wat het eindresultaat van deze discussie zal zijn maar als Europa zijn gelijk haalt kan dat positief zijn voor wie een buitenlands huis of appartement heeft.

Tip 12

Als u uw buitenlands huis of appartement verhuurt is een sterke lokale partner ook een absolute must. Even heen en weer vliegen om de sleutels te overhandigen, na vertrek de inventaris te controleren of kleine herstellingen uit te voeren is veelal praktisch niet mogelijk. Voor dergelijke zaken hebt u dus ter plaatse een betrouwbare lokale partner nodig. Door de stijgende populariteit van buitenlands vastgoed hebben de voorbije jaren heel wat Belgische makelaars zich gespecialiseerd in deze materie. Ze beschikken over een lokaal vastgoedkantoor ter plaatse en zijn als Belgen ook vertrouwd met onze manier van zaken doen.

Conclusie

Hou rekening met enkele belangrijke basisregels.

Er zijn enkele belangrijke basisregels die u moet respecteren als u op een succesvolle manier wil investeren in vastgoed. Een pand kopen om te verhuren is niet hetzelfde als een woning of appartement kopen voor uzelf. U moet dus bij de zoektocht naar het ideale investeringspand uw emoties uitschakelen en een pand selecteren dat een groot aantal potentiële huurders kan bekoren. Bij een investeringspand draait alles immers om uw rendement.

Kiest u voor nieuwbouw of een bestaand pand? Kiest u een appartement met twee of toch drie slaapkamers? Gaat u voor een investering op het platteland, de kust, de stad of eventueel het buitenland? Een groeiend aantal beleggers kiest bewust voor nieuwbouw om onaangename verrassingen te vermijden en eventuele risico’s te beperken. Als eigenaar van een nieuwbouwpand kan u immers ook rekenen op de tienjarige garantie mocht zich in het nieuwbouwappartement een probleem voordoen. Het is echter te kortzichtig om oudere panden zomaar uit te sluiten want ook op deze markt zijn er heel wat interessante investeringsopportuniteiten.

Voor oudere appartementen of woningen blijft het wel raadzaam om zich op voorhand goed te informeren over de toekomstige onderhouds- of renovatiekosten zodat u zich een volledig beeld kan vormen van alle voor- en nadelen. Studies tonen aan dat u in veel gevallen beter af bent met een investeringspand in de stad dan het platteland. De vraag naar huurpanden in de stad is immers groter. Wilt u een grotere doelgroep aanspreken dan zal u met een klassiek één- of twee slaapkamerappartement meer succes oogsten. Probeer ten alle tijden leegstand te vermijden want elke maand zonder huurders is een verloren maand waarin u uw lening sowieso ook zal moeten blijven terugbetalen. Wees ook alert voor laattijdige betalers want ze kunnen uw rendement serieus beïnvloeden.

Wat mag u verwachten van rendement?

Voor vastgoed op de secundaire huurmarkt wordt algemeen gewerkt met een bruto rendement tussen de 4 à 5 procent. Voor nieuwbouw zal het rendement gemiddeld 3 à 4 procent bedragen omdat u van bij de start geconfronteerd wordt met een btw-tarief van 21 procent. Als we echter over netto rendement spreken moeten we ook rekening houden met de potentiële meer- of minwaarden van uw pand. De prijzen van nieuwbouwvastgoed zitten al jaren in de lift. De algemene consensus bij vastgoedspecialisten voor de komende jaren heeft ook een opwaartse trend. De demografische groei met een verwachte bevolkingstoename, zeker in steden als Brussel en Antwerpen, maar ook de realiteit van nieuwe gezinssituaties waarbij er steeds meer éénouder gezinnen bijkomen zal de vraag naar huurwoningen gestaag blijven stuwen. Vastgoedexperts verwachten dan ook dat de jaarlijkse woningprijs in grote lijnen zal blijven samenlopen met het gemiddelde inflatiepercentage van 1 à 2 procent per jaar. In deze context blijft vastgoed historisch gezien nog steeds één van de meest betrouwbare investeringen. Bovendien kan u nu genieten van een bijzonder lage rentevoet voor hypothecaire kredieten waarbij het gemiddelde rentetarief de afgelopen vijf jaar halveerde. Wie nu minstens twintig procent van de lening zelf financiert, duikt bij heel wat financiële instellingen onder de 2%.