Kunnen verbouwde oude gebouwen verkocht worden onder het btw-stelsel?
Een nieuw gebouw wordt verkocht met btw, wat recht geeft op aftrek van voorbelasting. Oude gebouwen kunnen enkel verkocht worden met toepassing van het registratierecht. Het Hof van Justitie heeft in de zaak Promo 54 (C239/22) en Kozuba (C-308/16) bevestigd dat bestaande gebouwen die een ingrijpende renovatie hebben ondergaan, voor de toepassing van de huidige btwwetgeving als nieuw kunnen worden beschouwd.
WANNEER IS EEN GEBOUW NIEUW?
Een gebouw is nieuw tot 31 december van het tweede jaar na de eerste ingebruikname. Tijdens deze periode kan een gebouw worden geleverd onder het btw-stelsel. Verbouwde gebouwen kunnen soms als “nieuw” worden beschouwd en onder het btw-stelsel vallen in plaats van de btw-vrijstelling (door het registratierecht toe te passen). Dit is het geval als de bewoning van het gebouw wordt onderbroken tijdens de verbouwing, bijvoorbeeld als de werkzaamheden zo omvangrijk zijn dat je tijdelijk elders moet gaan wonen. Als je in het gerenoveerde gebouw blijft wonen, is er geen sprake van een nieuwe ingebruikname. De overdracht van deze gebouwen is in principe vrijgesteld van btw.
EEN ONONDERBROKEN GEBRUIK VAN EEN GEBOUW
De Btw-administratie staat in bepaalde gevallen toe dat de overdracht van oude gebouwen toch aan de btw kunnen worden onderworpen en effectief als nieuw worden beschouwd.
- Er is sprake van een nieuw gebouw wanneer, als gevolg van de uitgevoerde werken, de essentiële onderdelen ervan aanzienlijk zijn gewijzigd, met name de aard, de structuur (dragende muren, vloeren, trappen, enz.) en, indien van toepassing, de beoogde bestemming.
- Daarnaast kan de belastingplichtige gebruikmaken van de 60%-regel, wat betekent dat de kosten van de uitgevoerde werken, exclusief btw, ten minste 60% van de verkoopwaarde bedragen bij voltooiing van de werken, exclusief grond.
PROMO 54 (C-239/22) Promo 54 voerde in samenwerking met Immo 2020 – de eigenaar van de huidige gebouwen – een transformatieplan uit waarbij een voormalig schoolgebouw werd omgebouwd tot woon- en kantoorruimte.
Het Hof van Justitie stelt in de zaak Promo 54 dat het verschil tussen een oud gebouw en een nieuw gerenoveerd gebouw in de toegevoegde waarde ligt, die door de verkoop wordt gegenereerd. Oude gebouwen genereren over het algemeen een beperkte toegevoegde waarde. Een dergelijke verkoop moet derhalve in beginsel worden vrijgesteld en kan niet onder het btw-stelsel worden verkocht.
Het Hof onderzoekt vervolgens de uitlegging van het begrip “eerste ingebruikneming”, aangezien dit in de btw-richtlijn zelf niet is gedefinieerd. Het Hof concludeert dat “eerste ingebruikneming” overeenkomt met het eerste gebruik van een onroerend goed door de eigenaar of huurder, zoals blijkt uit de voorbereidende werkzaamheden voor de btw-richtlijn.
Wanneer een gerenoveerd gebouw een aanzienlijke waardestijging oplevert die vergelijkbaar is met die van een nieuw gebouwd gebouw vóór het eerste gebruik, is voldaan aan het criterium “eerste ingebruikname”, wat resulteert in een verkoop die onderworpen is aan de btw KOZUBA (C-308/16) In het
Kozuba-arrest (C-308/16)
werd bepaald dat een gebouw als nieuw kan worden aangemerkt na ingrijpende renovatiewerkzaamheden, als het aanzienlijke veranderingen heeft ondergaan die bedoeld zijn om het doel ervan te veranderen of om de gebruiksomstandigheden aanzienlijk te wijzigen. Bovendien kunnen lidstaten een kwantitatief criterium opleggen, bijvoorbeeld door te bepalen dat de renovatiekosten een bepaald percentage van de renovatiekosten een bepaald percentage van de oorspronkelijke waarde van het gebouw moet bedragen om het als nieuw te kunnen aanmerken. Dit betekent concreet dat de 60%-regel achterhaald is en dat in de toekomst de 30%-norm moet worden gevolgd.
Lauwers Fiscale Advocaten is een advocatenkantoor met meer dan 45 jaar ervaring in alle aspecten van het fiscaal recht. We drukken regelmatig onze stempel op de fiscale rechtspraak en zorgen zo voor meer fiscale rechtvaardigheid voor burgers en bedrijven. De fiscale wetgeving evolueert continu en ook de financiële technologie staat niet stil. Het team van Lauwers Fiscale Advocaten volgt alle ontwikkelingen op de voet en is een pio nier in het verkennen van onbekend fiscaal terrein. Ontdek onze juridische diensten op www.lauwers-law.be
VOEL JE THUIS IN DE ADVOCATUUR
In 2003 richtte Thierry Lauwers het kantoor Lauwers Fiscale Advocaten op. “We hebben intussen twee kantoren en werken met een team van tien mensen. Stuk voor stuk gedreven medewerkers met een flinke dosis expertise en energie.” Thierry Lauwers is ook docent fiscaliteit aan verschillende hogescholen en publiceert regelmatig over fiscaal-juridische thema’s. Voor de verdere groei van het kantoor is Lauwers Fiscale Advocaten op zoek naar: • een medewerker advocaat met meerdere jaren ervaring in het Fiscaal Recht. • een medewerker advocaat met meerdere jaren ervaring in Estate Planning. • een stagiair advocaat met specialisatie in het Fiscaal Recht. Meer informatie over deze vacatures vind je op www.lauwers-law.be