Zo investeert u in een hotelkamer

Ik zie er momenteel weer overal advertenties voor opduiken: als particulier investeren in een hotelkamer. Maar hoe beoordeelt u deze manier van investeren in vastgoed? Wat zijn de addertjes onder het gras en waarop moet ik qua fiscaliteit letten?

Het valt inderdaad op hoeveel nieuwe hotelprojecten er opduiken waarin u als particulier kunt investeren. Soms gaat het om bungalows in vakantieparken, soms om hotelkamers in hotels van grote hotelketens zoals Accor (Ibis) of Best Western. Dat komt natuurlijk omdat de toerismesector na de pandemie opnieuw sterk groeit, en er nog steeds hotels worden bijgebouwd. Vaak zijn het niet de hotelgroepen zelf die hotelkamers voor verkoop aanbieden. Meestal gebeurt het via de hotelexploitant, die een franchiseovereenkomst heeft afgesloten met een bepaalde hotelgroep.

De voordelen

Het grote voordeel van een hotelkamer kopen is dat u voor een relatief bescheiden bedrag (tussen 125.000 en 200.000 euro) eigenaar wordt van een stuk vastgoed, en op die manier ook makkelijk uw vastgoedportefeuille kunt diversifiëren. Zo kunt u uw vastgoedportfolio uitbreiden met een investering in de logiessector, naast bijvoorbeeld het opbrengstappartement dat u al bezit. Een goeie zaak, want diversificatie is nooit slecht. Bovendien hoeft u zich zelf niet bezig te houden met de verhuur of het onderhoud, want dat doet het hotelmanagement voor u. Het rendement wordt ook jaarlijks geïndexeerd. Maar de aankoopconstructies van hotelvastgoed zijn soms complex. Kijk dus goed na met wie u precies in zee gaat, en zorg ervoor dat u begrijpt hoe de aankoop tot in de details in elkaar zit.

Hier moet u allemaal op letten

1. De eigendomsstructuur

Er bestaan diverse formules om te participeren in een hotelproject, en dat zorgt voor nogal wat verwarring bij de kopers.

• Via erfpacht: Met deze formule bent u als investeerder geen volle eigenaar van de kamer, maar koopt u via een notariële akte alleen de kamer aan (‘privatieve kavel’) en niet de grond. Met een erfpachtconstructie geeft de eigenaar van de grond u dan vervolgens het recht van die grond gebruik te maken. Daarvoor betaalt u jaarlijks een erfpacht vergoeding (de zogenaamde ‘canon’) aan de grondeigenaar, en dat voor een periode van 27 tot 99 jaar. Iets héél anders dus dan wanneer u een appartement of een studio in een klassiek appartementsgebouw koopt. Het grote voordeel is dat de registratie rechten voor dit erfpacht beperkt zijn tot 2%. Het nadeel is dat het erfpachtbedrag geïndexeerd kan worden na een paar jaar, waardoor u natuurlijk geen zicht meer hebt op het exacte rendement van uw investering.

• Via volle eigendom: Deze formule is het duidelijkst. U koopt de volle eigendom van uw hotel kamer, dus ook de daarbij horende grond. Hiervoor betaalt u 10% registratierechten. U blijft eigenaar, en stelt via een vruchtgebruikconstructie de kamer ter beschikking van de hoteluitbater.

2. De fiscaliteit

Investeren in een hotelkamer kan fiscaal interessant zijn. De btw die u op de aankoop betaalt, kunt u aftrekken als de prijs die u van de hoteluitbater voor het vruchtgebruik ontvangt minstens 97,5% bedraagt van de aankoopprijs. U draagt het gebruiksrecht van de kamer over aan de hoteluitbater, en die kent u hiervoor een periodieke vergoeding toe. Deze vergoeding wordt niet belast als onroerend inkomen. Bovendien is de aankoop van hotelvastgoed ook interessant in het kader van optimale successieplanning. Zo kunnen de kinderen bijvoorbeeld de blote eigendom verwerven, en de ouders van het vruchtgebruik genieten dat ze doorgeven aan de hoteluitbater. Interessant, omdat bij overlijden de kinderen dan geen erfbelasting meer hoeven te betalen.

3. Het rendement

Alles staat of valt natuurlijk met het rendement dat u jaarlijks opstrijkt. Ook voor de berekening van uw jaarlijks rendement zijn er verschillende formules, afhankelijk van de hotelexploitant.

• Soms ontvangt u een aandeel van de winst in de hotelexploitatie. Die is zowel afhankelijk van de bezettingsgraad als van de exploitatiekosten. Dat zijn wel twee elementen waarop u zelf geen invloed heeft, en die u ook niet kunt bijsturen als er dingen minder goed lopen dan men u had voorgespiegeld. De inkomsten van de bar of het restaurant bijvoorbeeld, waarin u meestal ook een deel participeert.

• Duidelijker is de formule waarbij u van de hoteluitbater jaarlijks of maandelijks huuropbrengsten ontvangt, zonder dat bezettingsgraad of kosten een rol spelen. Die vergoeding wordt elk jaar geïndexeerd.

• Soms kan een eigenaar of zijn familie tot een maand per jaar verblijven in zijn eigen hotelkamer, tegen betaling van enkel het verbruik van nutsdiensten en de receptie. Maar dit mag niet de hoofdreden zijn waarom u een hotelkamer koopt.

Tegenwoordig circuleren rendementen tussen de 3% à 4% per jaar. Dat is op zich niet zoveel meer dan het rendement dat u haalt op een kasbon of een vastgoedinvestering via een GVV (Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap) op de beurs. Aan u zelf om te oordelen of dit voor u voldoende is.

Hoe zit het met de belasting als u verkoopt?

Verkoopt u uw hotelkamer binnen vijf jaar na de aankoop met winst, dan moet u de fiscus 16,5% meerwaardebelasting betalen. Na vijf jaar betaalt u geen belasting meer op de meerwaarde.

Multum-expert Danny De Winter

Nog andere vragen over fiscaliteit? De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27