Vlaanderen evolueert steeds meer naar een vastgoedmarkt in twee snelheden

In het eerste kwartaal van 2023 is de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning in Vlaanderen opgelopen naar 405.000 euro, exclusief BTW. Deze gemiddelde prijs bedraagt ruim 8 procent meer dan een jaar geleden en iets meer dan 3 procent tegenover eind vorig jaar toen zich het laatste kwartaal een kleine prijskrimp voor de nieuwbouwmarkt manifesteerde.

Deze opwaartse prijsevolutie bewijst nogmaals de uiterst solide reputatie van de nieuwbouwmarkt in Vlaanderen. Een vastgoedmarkt die wel steeds meer in twee verschillende snelheden aan het evolueren is waarbij energiezuinige nieuwbouwpanden duidelijk een steeds grotere voorsprong nemen op energieverslindende woningen.

MEER EN MEER KANDIDAAT-KOPERS KIEZEN BEWUST VOOR NIEUWBOUW

Dat nieuwbouwprojecten in de lift zitten staat buiten kijf. Ongeacht de hogere aankoopprijs hoeft het niet te verwonderen dat meer Vlamingen bewust kiezen voor de voordelen van een nieuwbouw. Met een investering in een nieuwbouwwoning of -appartement kan men genieten van meer zekerheid, een hoogstaander wooncomfort en vooral een lagere energiefactuur. Argumenten die vandaag de dag voor veel kandidaat-kopers doorslaggevend zijn. Heel wat immokantoren bevestigen dan ook deze tendens. De nieuwe renovatieverplichting die sinds 1 januari van toepassing is heeft hierbij één en ander nog in een extra stroomversnelling gebracht. De renovatieverplichting is van toepassing op alle woningen en appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met een label E of F. Kopers van oudere energieverslindende woningen moeten dus verplicht een renovatie uitvoeren naar een label D of beter en dit binnen een periode van 5 jaar na de aankoop. Deze verplichting schrikt heel wat kopers af omdat een renovatieproject meestal gebonden is aan mogelijke onzekerheden met soms onverwachte kosten.

VERGELEKEN MET HET BUITENLAND IS NIEUWBOUW IN VLAANDEREN NOG STEEDS BETAALBAAR

Voor mensen die op zoek zijn naar een woning is het soms moeilijk om door de vele bomen het bos nog te zien. Het is dus niet eenvoudig om als potentiële kandidaat-koper een onderscheid te maken tussen feiten en meningen die elke dag door allerhande experts de wereld worden ingestuurd. Om te beginnen moet men al een duidelijk verschil maken tussen artikels over de eigen Vlaamse vastgoedmarkt en de vastgoedmarkt in het buitenland. In tegenstelling tot sommige landen beschikt België en Vlaanderen bij uitstek, over een vrij robuuste vastgoedmarkt. Een vastgoedmarkt die de voorbije jaren ook een serieuze prijsstijging heeft gekend maar niet in verhouding tot de jaarlijkse prijsexcessen van 20 procent en meer zoals in sommige Europese landen. Dit gezegd zijnde is nieuwbouw ook in Vlaanderen niet goedkoop.

De verplichte eigen inbreng en de oplopende hypothecaire rente maken het zonder enige twijfel voor heel wat mensen een hele uitdaging om nog een nieuwbouwwoning of -appartement te verwerven. Veel mensen zullen dan ook een compromis moeten vinden wanneer ze hun vastgoeddromen willen realiseren. Een stukje meer sparen, eventuele hulp van de ouders, de looptijd van de lening verlengen naar bijvoorbeeld 25 jaar en keuzes maken waarbij soms toegiften moeten gemaakt worden in woonoppervlakte en de vooropgestelde afwerkingsgraad. Dergelijke beslissingen zullen er voor iedereen anders uitzien, maar voor veel Vlamingen zullen ze wel noodzakelijk zijn. Eén feit staat wel vast. Wie voor een nieuwbouw kiest stelt zijn aankoopplannen best niet te lang uit. U leest het misschien niet graag, maar de kans is bijzonder groot dat nieuwbouwprijzen verder zullen blijven stijgen dit jaar en de komende jaren.

VAN WAAR KOMT DE OPWAARTSE PRIJSDRUK VOOR NIEUWBOUWPROJECTEN?

Grosso modo zijn er drie belangrijke redenen dat de prijzen voor nieuwbouwprojecten waarschijnlijk opwaarts zullen blijven evolueren. Beginnen doen we met de in flatie die het voorbije jaar de prijs van allerhande diensten, transport, grondstoffen en dus ook bouwmaterialen pijlsnel de hoogte heeft ingejaagd. De hyperinflatie is een stukje achter de rug maar de eigenlijke inflatie is zeker nog niet bedwongen.

De loonindexatie en een breed scala aan duurder geworden diensten en goederen moeten nog een stuk doorsijpelen in de prijszetting van veel producten. Duurdere producten en dus ook bouwmaterialen resulteren in een duurdere bouwkost en dus een gestegen verkoopprijs. Tweede aansluitende reden zit in een strengere regelgeving waarbij een evolutie naar volledig energie neutrale woningen de grootste component is. Energiezuinige woningen garanderen de koper enerzijds een lagere energiefactuur met een terugverdieneffect, maar anderzijds moet de projectontwikkelaar initieel wel investeren in duurdere bouwtechnieken om deze eneriebesparingen effectief te garanderen.

Tot slot is er de vraag en het aanbod. Wie een beetje thuis is in economie weet dat een prijs daalt wanneer het aanbod groot is en de vraag klein. Omgekeerd stijgt de prijs wanneer het aanbod klein is en de vraag groot. Sinds midden vorig jaar zijn heel wat bouwpromotoren gewild of ongewild op de rem gaan staan qua ontwikkeling. De opgelopen bouwkosten zorgden voor heel wat onzekerheid waardoor veel geplande ontwikkelingen tijdelijk ‘op hold’ zijn geplaatst. Daarnaast worden ontwikkelaars ook geconfronteerd met een bijzonder lang en veelal complex vergunningstraject wat ervoor zorgt dat de gemiddelde voorbereidingstijd van een groot nieuwbouwproject is opgelopen tot soms 3 à 4 jaar. Het nieuwbouwaanbod is dus gekrompen, terwijl de vraag naar nieuwbouwpanden alleen maar is toegenomen. Dit onevenwicht is niet zomaar onmiddellijk opgelost en zorgt ongetwijfeld ook de komende jaren voor een verdere opwaartse prijsdruk.