Btw of registratierechten voor nieuwbouw?

Nieuwe woningen kunnen verkocht worden met btw. Een woning is nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming. Een woning die voor het eerst in 2021 in gebruik is genomen, is dus nieuw tot en met 31 december 2023. Als de koper btw betaalt, dan is hij geen registratierechten meer verschuldigd.

De nieuwe btw-richtlijn van de Europese Unie laat lidstaten toe om oude verbouwde gebouwen terug als ‘nieuwe’ gebouwen aan te merken. Die mogen dan met btw verkocht worden. De richtlijn geeft de lidstaten het recht zelf de voorwaarden hiervoor te bepalen. Deze regeling is in België niet omgezet in het btw-wetboek, maar in administratieve richtlijnen.

VAN OUD NAAR NIEUW: VOORWAARDE VAN DE BTW-RICHTLIJN

De fiscale Administratie beschrijft in welk geval oude verbouwde gebouwen als nieuwbouw beschouwd mogen worden. Zo is de btw-richtlijn van toepassing als het gebouw door de werken ‘een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur, zijn bestemming’ (bv. draagmuren, vloeren, traphallen, …).

Als de werken aan het oude gebouw tot doel hadden de instandhouding van het gebouw te verzekeren of het comfort ervan te verbeteren, maar niet de wezenlijke elementen hebben gewijzigd, dan zal het gebouw niet als ‘vernieuwend’ beschouwd worden. Dit is het geval bij het plaatsen van centrale verwarming, het inrichten van een badkamer, etc.

Is het moeilijk te bepalen of het gebouw een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan? Dan kan het gebouw alsnog als ‘vernieuwend’ beschouwd worden. In dit geval moet de kostprijs, exclusief btw, van de uitgevoerde werken ten minste 60% bereiken van de verkoopwaarde, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van het einde van de werken.

IS DE BTW-RICHTLIJN CORRECT OMGEZET?

De vereiste van rechtszekerheid is bij de omzetting van een richtlijn bijzonder belangrijk. Particulieren moeten al hun rechten kunnen kennen en die zo nodig voor de nationale rechter kunnen doen gelden.

In dit geval heeft de Belgische wetgever gekozen om geen dwingende bepalingen vast te stellen. Enkel de Belgische administratie heeft via haar administratieve richtlijnen vastgesteld dat oude verbouwde gebouwen gelijkgesteld worden met nieuwe gebouwen.

Het ontbreken van een dwingende bepaling doet geen afbreuk aan de toepassing van de btw op de verkoop van de verbouwde gebouwen. Volgens het Europees Hof van Justitie is het voldoende dat de richtlijnen beschreven staan in de Belgische administratieve praktijk.

Hou bij de aankoop of verkoop van een gerenoveerde woning rekening met deze btw-richtlijn. Contacteer Lauwers Fiscale Advocaten als u twijfelt of de btw-richtlijn van toepassing is op uw project.

VOEL JE THUIS IN DE ADVOCATUUR

In 2003 richtte Thierry Lauwers het kantoor Lauwers Fiscale Advocaten op. “We hebben intussen twee kantoren en werken met een team van tien mensen. Stuk voor stuk gedreven medewerkers met een flinke dosis expertise en energie.” Thierry Lauwers is ook docent fiscaliteit aan verschillende hogescholen en publiceert regelmatig over fiscaal-juridische thema’s.

Voor de verdere groei van het kantoor is Lauwers Fiscale Advocaten op zoek naar: • een medewerker advocaat met meerdere jaren ervaring in het Fiscaal Recht. • een medewerker advocaat met meerdere jaren ervaring in Estate Planning. • een stagiair advocaat met specialisatie in het Fiscaal Recht.

Meer informatie over deze vacatures vind je op www.lauwers-law.be