Investeren in residentieel vastgoed blijft ook in 2020 bijzonder interessant

De historisch lage rente heeft heel wat nieuwe investeerders in 2019 naar de vastgoedmarkt gejaagd.

Met de positieve outlook voor 2020 en de aanhoudende lage rente zal volgens heel wat vastgoedexperts de komende maanden deze investeringsgolf nog in een verdere stroomversnelling komen. De kans is vrij groot dat u, nu het jaareinde nadert, ook eens naar uw eigen ‘rendement’ kijkt op uw spaarrekening. Met de 0,11 % spaarrente zal u daar waarschijnlijk geen al te euforisch gevoel aan overhouden. Een reden temeer om in 2020 het potentieel rendement van een residentiële vastgoedinvestering eens van naderbij te bekijken. Met dit dossier geven wij u alvast een serieuze ‘jump-start’ en beantwoorden we heel wat praktische vragen. Daarnaast zoomen we op het einde van dit dossier ook nog even in op de voordelen van residentieel nieuwbouw vastgoed.

Waarop moet u letten als u in residentieel vastgoed investeert ?

Als u op zoek gaat naar het perfecte investeringspand moet u de zaken altijd bekijken als een potentiële huurder. De grootste beginnersfout die nieuwe verhuurders maken is het huurpand te benaderen vanuit het idee alsof ze er zelf zouden wonen. Een appartement of woning rendabel verhuren vereist echter een heel andere aanpak. Wij staken ons licht op bij enkele immobiliënkantoren en verzamelde 7 gouden vastgoed-investeringstips. Elke tip omvat enkele nuttige handvaten die u verder kunnen helpen in uw zoektocht naar het ideale residentiële investeringspand.

1. Gaat u voor een appartement of een huis ?

In de investeringskeuze voor een appartement of huis moet u in de eerste plaats rekening houden met de regio. Op het platteland is er zeker een potentieel aanwezig voor een huurhuis, in een meer stedelijke omgeving is er dan weer een grotere vraag naar huurappartementen. Weet ook dat, los van de regio, de algemene trend meer en meer evolueert naar een markt met huurappartementen. Als investeerder moet u vooral bewust zijn van het feit dat u theoretisch voor een huis misschien meer huur kan ontvangen maar tegelijkertijd deze hogere huurprijs bijna nooit volledig kan compenseren met uw hogere aankoopprijs van het huis. Bovendien moet u er als investeerder ook rekening mee houden dat het algemeen onderhoud van een huis duurder is dan dat van een appartement.

2. Appartementen met twee slaapkamers zijn populair

Als u bij een vastgoedinvestering voor een appartement gaat, kies dan niet eender welk appartement. Appartementen met twee slaapkamers blijven met ruime voorsprong bijzonder populair op de huurmarkt en genieten dan ook van een grotere vraag. Een tweeslaapkamer appartement tussen de 75 à 95m² voldoet immers perfect aan de wensen van heel wat potentiële huurders. Daarnaast zijn ook de kleinere één slaapkamer flats en studio’s aan een serieuze opmars bezig. De reden hiervoor vinden we terug in de stijgende éénoudergezinnen en het feit dat heel wat jonge mensen met een beperkter budget ook op de huurmarkt komen. Voor deze categorie van mensen betekent het lagere huurbedrag voor een 1 slaapkamer flat of studio budgettair meer ruimte. Voor jonge mensen staat het huren van zo’n kleiner pand veelal synoniem met meer flexibiliteit binnen hun job, carrière en relatie.

3. Doe een realistische kostenraming van geplande renovaties

Veel vastgoedinvesteerders laten zich soms te snel verleiden tot de aankoop van een ouder pand. Een lage aankoopprijs van een ouder pand doet sommige investeerders dromen van een mooi rendement waarbij de noodzakelijke renovatie- of verbouwingskosten worden geminimaliseerd of te laag ingeschat. Verborgen of onverwachte gebreken in een ouder pand kunnen uw gebudgetteerde renovatiekosten echter laten ontsporen waardoor uw potentiële huuropbrengst kan verdwijnen als sneeuw voor de zon. Laat u daarom niet verblinden door een lage aanschafprijs alleen. Soms zijn er zeker interessante deals te doen, maar doe vóór uw effectieve aankoop altijd eerst een duidelijke inschatting van de renovatiekosten aan de hand van verschillende offertes via professionele vakmensen. Zo krijgt u een diepgaander inzicht op het totale kostenplaatje en vermijdt u na de aankoop een ontsporing van uw renovatiebudget.

4. Kies altijd voor kwaliteit, maar vermijd te veel luxe

Kies als vastgoedinvesteerder bij voorkeur een pand dat afgewerkt is met hoogstaande kwalitatieve materialen, maar let op dat u niet overdrijft qua luxe. Een luxueuze afwerkingsgraad is op papier heel mooi maar staat niet altijd garant met het verkrijgen van een hogere huurprijs. Een marmeren keukenblad of marmeren douche in de badkamer bijvoorbeeld ogen uiteraard heel mooi maar zijn in veel gevallen duur betaalde opties die u als vastgoedinvesteerder op de huurmarkt niet altijd kan doorrekenen. Om een zo groot mogelijk publiek van huurders te bereiken werkt u ook best met zo neutraal mogelijke interieurkleuren.

5. Wees realistisch over het verwachte rendement

Vastgoedinvesteringen waar geen risico’s aan verbonden zijn bestaan spijtig genoeg niet. Ook met investeringsvastgoed kan u dus te maken krijgen met leegstand of onverwachte kosten die uw rendement negatief kunnen beïnvloeden. Een verwarmingsketel die moet vervangen worden of een lekkend dak kunnen u plots met heel wat onvoorziene kosten opzadelen. Wees dus kritisch voor makelaars die u een té hoog rendement voorspiegelen. Netto rendementen van 2,5 tot 3,5 procent zijn in de meeste gevallen realistisch. Hogere netto rendementen zijn in specifieke gevallen mogelijk maar dan moet u deze wel kritisch onder de loep nemen want voor een potentieel hoger rendement zal u in veel gevallen iets meer risico moeten nemen.

6. Bekijk het netto rendement

Sommige projectontwikkelaars en vastgoedmakelaars promoten in hun publiciteitscampagnes soms hoge en dus ambitieuze bruto rendementen. Als ze duidelijk de term ‘bruto rendement’ vermelden is hier in principe zeker niets verkeerd mee. Toch raden wij u aan om, als vastgoedinvesteerder, vooral te focussen op uw potentieel ‘netto’ rendement. Als eigenaar verhuurder bent u immers verantwoordelijk voor een deel van de kosten zoals de onroerende voorheffing of de kosten eigen aan het gebouw. Schat deze kosten zo realistisch mogelijk in zodat u een beter inzicht krijgt op uw potentiële netto rendement. Probeer ook rekening te houden met een haalbare bezettingsgraad. Er standaard vanuit gaan dat uw pand altijd 12 maanden zal verhuurd zijn jaar in jaar uit is in sommige gevallen misschien een te optimistische benadering.

7. Geniet van een toekomstige meerwaarde

Vastgoed heeft bewezen dat het al vele decennia één van de meest waardevaste beleggingen is. Ondanks het jaarlijks opwaarts potentieel betekent dit niet dat de meerwaarde ook voor de toekomst eindeloos verzekerd is. Soms wordt in een rendementsberekening iets teveel rekening gehouden met deze potentiële toekomstige meerwaarde als een absolute zekerheid of bijna verworven recht. Er dus zomaar vanuit gaan dat uw totaalrendement gelijk is aan de optelsom van uw brutohuurrendement en een ‘vaste’ jaarlijkse potentiële meerwaarde is dus een té rooskleurige benadering. De geschiedenis leert ons dat vastgoed over een langere periode voor het overgrote deel opwaarts evolueert, maar soms zijn er ook kortstondige periodes waarin zich beperkte correcties kunnen voordoen. Bekijk uw rendement op uw vastgoed dan ook in de eerste plaats als een lange termijn investering.

Mag u als eigenaar van een huurpand potentiële kandidaat-huurders screenen ?

Wie als eigenaar van een huurpand een huurcontract afsluit hoopt altijd om met een betrouwbare huurder in zee te kunnen gaan. Een betrouwbare huurder staat immers garant voor het succes van uw vastgoedinvestering. Iedereen wil in de eerste plaats een huurder die correct zal betalen maar uiteraard ook het pand goed zal onderhouden. Met een voorafgaande en grondige screening van de kandidaat-huurders kan u als verhuurder heel wat problemen voorkomen. Omdat niet iedereen vertrouwd is met de wetgeving geven wij u een 6-tal punten mee die u als eigenaar wel en niet mag doen tijdens uw zoektocht naar de ‘ideale’ huurder.

1. Mag u een kandidaat-huurder weigeren?

De wet is hierin zeer duidelijk: discriminatie mag niet. Een verhuurder mag dus geen huurders selecteren op basis van geslacht, seksuele geaardheid, leeftijd, vermogen, geloof, taal, sociale afkomst, burgerlijke status, gezondheidstoestand of handicap. Als u toch kandidaat-huurders verschillend behandelt of discrimineert op basis van zo’n beschermd criterium kan een rechter u veroordelen. U mag uiteraard wel op een neutrale manier een keuze maken tussen bijvoorbeeld 5 potentiële kandidaten. Dat er tijdens deze keuze 4 kandidaten afvallen betekent uiteraard niet dat er discriminatie in het spel is. De keuze die u maakt tussen verschillende kandidaten moet objectief zijn en redelijk te rechtvaardigen. Als eigenaar mag u dus een positieve geargumenteerde keuze maken door bijvoorbeeld een bepaalde kandidaat te weigeren die niet kan aantonen over voldoende financiële middelen te beschikken om de huur effectief te betalen.

2. Kunt u kandidaat-huurders tegen elkaar uitspelen?

U moet als eigenaar verhuurder steeds de huurprijs en de vaste kosten afficheren. Met deze vaste huurprijs mag u verschillende kandidaat-huurders niet tegen elkaar laten opbieden.

3. Mag u loonfiches opvragen?

In Vlaanderen en Wallonië mag u als verhuurder vragen aan de kandidaat-huurder om zijn inkomsten te bewijzen met recente loonfiches. In Brussel is dat niet toegelaten. De huurder heeft wel het recht om bepaalde informatie weg te laten die u als verhuurder niet nodig heeft zoals bijvoorbeeld de naam en het adres van zijn werkgever. U mag als verhuurder ook een bewijs vragen van eventueel andere inkomstenbronnen zoals een werkloosheidsvergoeding, een ziekte- of invaliditeitsuitkering en een pensioen. Als verhuurder is het niet toegelaten om een aanslagbiljet van de personenbelasting te vragen. Enkel als de huur-kandidaat een zelfstandige activiteit uitoefent is dit wel toegelaten. Wees als verhuurder ook alert met de getoonde loonfiches. Hoewel het slechts een zeer kleine minderheid betreft zijn er kandidaat-huurders die durven een ‘vervalste loonfiche’ te overhandigen.

4. Welke identiteitsgegevens mag u vragen?

Bij de eerste kennismaking mag u de naam en voornaam van de kandidaat-huurder vragen, alsook een identiteitsbewijs. Een telefoonnummer of e-mailadres mag u ook vragen zodat u de kandidaat-huurder achteraf kan contacteren. Bij een verder contact mag u ook zijn adres vragen. Het rijksregisternummer en een eventueel uittreksel uit het strafregister of ‘bewijs van goed gedrag en zeden’ mag u niet vragen. U mag ook geen informatie vragen over de bankrekeningnummers of over de vermogenstoestand van de kandidaat. Het automerk en de nummerplaat mag u alleen opvragen bij het verhuren van een autostaanplaats of garage. In Vlaanderen en Wallonië mag u nog extra gegevens opvragen die nodig zijn om de solvabiliteit van de huurder na te gaan zoals bijvoorbeeld de contactgegevens van zijn vorige huiseigenaar of een afschrift met een bewijs dat in het recente verleden de huurgelden correct werden betaald. Een kandidaat-huurder kan dergelijke vraag steeds weigeren maar als er niets te verbergen is, wordt hier meestal geen probleem over gemaakt. Indien u twijfelt of de kandidaat meerderjarig is en dus rechtsgeldig kan tekenen mag u als verhuurder de leeftijd vragen. Daarnaast mag u ook vragen met hoeveel personen de huurder uw pand wil betrekken. U mag ook informeren of de huurder een muziekinstrument bespeelt. Indien dit een probleem is binnen de akoestiek en ligging van uw pand kan het een objectief criterium zijn om dergelijke kandidaat-huurder te weigeren.

5. Mag u rokers weigeren?

Ondanks het feit dat intensief roken geurhinder veroorzaakt en het uw pand direct en indirect kan beschadigen kan u een kandidaat-huurder niet weigeren omdat hij of zij rookt. U kan hem of haar ook niet verbieden te roken in uw pand. U hebt als verhuurder wel het recht om preventief een clausule in het huurcontract op te nemen dat roken in het pand verbiedt. In de praktijk kan de huurder dat wel discriminerend ervaren en dus als een aantasting van zijn recht op privacy. Bij discussie over de geldigheid van zo’n clausule heeft de vrederechter steeds het laatste woord. Indien een roker schade veroorzaakt in uw pand moet de roker deze schade vergoeden. Dus ook zonder een feitelijk rookverbod in de huurovereenkomst kunt u de huurder vragen de eventueel aangerichte schade door zijn rookgedrag te vergoeden. Algemeen wordt aangeraden om voorafgaand de intrede van een nieuwe huurder steeds een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te maken. Op die manier vermijdt u nadien eindeloze discussies over de al dan niet aangebrachte beschadigingen in uw pand.

6. Kunt u huisdieren verbieden?

Als eigenaar heeft u het recht om in het huurcontract een verbod op huisdieren op te nemen. Maar los van uw verbod kan u dit niet afdwingen. Bij een eventuele discussie zal de rechter het contract niet verbreken zolang het huisdier geen feitelijke overlast heeft veroorzaakt.

U zoekt naar het ideale investeringsvastgoed. Investeert u in een nieuwbouw of ouder pand ?

Wanneer u overweegt om te investeren in residentieel vastgoed om te verhuren is het cruciaal dat u zich even focust op de belangrijkste verschilpunten tussen oudere panden en nieuwbouw panden. Toegegeven op het eerste zicht lijkt residentiële nieuwbouw duurder omwille van het 21 % btw-tarief. Gelukkig betaalt u enkel btw op de constructieprijs van uw nieuwbouw appartement of woning. Op het grondaandeel zelf zijn slechts 10 % registratierechten van toepassing. Als we vergelijken met de eventuele aankoop van een bestaand residentieel pand dat u niet zelf zal bewonen betaalt u op deze moment 10 % in Vlaanderen en 12,5 % in Brussel en Wallonië. Ondanks dit verschil tussen nieuw en oud blijven veel vastgoedinvesteerders een uitgesproken voorkeur geven aan een investering in een nieuwbouw appartement of woning. Belangrijkste reden ligt hem in het feit dat u bij de aankoop van een nieuwbouw pand zich de eerste tien jaar weinig of geen zorgen hoeft te maken over onverwachte kosten. Onverwachte kosten die bij een ouder pand wel veelvuldig ontstaan en dus uw huurrendement gevoelig kunnen aantasten. Bovendien kan u voor een nieuwbouw pand in veel gevallen een hoger huurbedrag vragen. We overlopen nog even de 4 belangrijkste voordelen van nieuwbouw.

1. Een nieuwbouwpand is een pak energiezuiniger

Bij een nieuwbouw zijn alle gebruikte materialen conform de nieuwste technieken en vereisten, wat de uiteindelijke kwaliteit van de woning of appartement ten goede komt. Daarnaast moet elk nieuwbouwproject ook voldoen aan de strengere EPB-normen (Energie Prestatie en Binnenklimaat). Om alle misverstanden te vermijden, ook bestaande oudere woningen ontsnappen niet aan deze nieuwe wetgeving en moeten dus de komende jaren ook energiezuiniger gemaakt worden. Desondanks blijft het echter voor veel oudere gebouwen of woningen een zeer complexe en vooral dure aangelegenheid. Zelfs na een uitgebreide renovatie is de kans erg klein dat u een bestaande woning even energiezuinig krijgt als een nieuwbouw woning. Doordat het nieuwbouwpand een lagere ecologische voetafdruk heeft zakt ook de energiefactuur van de huurder. Dit verklaart onmiddellijk waarom veel huurders een uitgesproken voorkeur hebben voor een nieuwbouw appartement of woning.

2. Een nieuwbouwpand staat garant voor meer wooncomfort

Doordat we in België over een relatief verouderd woningpatrimonium beschikken met heel wat oudere appartementsgebouwen die vooral in de jaren 70 en 80 zijn gebouwd, kunnen de verschillen tussen de oudere en nieuwbouwappartementen soms bijzonder groot zijn. Vooral het praktische wooncomfort laat in oudere panden soms de wensen over. In de meeste nieuwbouwappartementen daarentegen beschikt een potentiële huurder over een ruim buitenterras, een stijlvolle inkomhal, ondergrondse garages en een uitgebreide fietsenberging. Bouwpromotoren en architecten besteden meer dan ooit bijzonder veel aandacht aan een praktische woonindeling van een nieuwbouw appartement of woning waardoor uw potentiële huurder over een hoger wooncomfort kan beschikken. Een open keuken die naadloos verweven wordt met de leefruimte, een ruime inloopdouche en handige inbouwkasten zijn in heel wat nieuwbouwprojecten reeds standaard voorzien. Ook wordt er steeds meer en meer aandacht besteed aan de omgeving rond het gebouw. Vandaag de dag beschikt bijna elk nieuwbouwproject over zijn eigen groene aangelegde parkomgeving met tal van mogelijkheden tot ontspanning. Een hoogstaand wooncomfort en een aangename leefomgeving zijn doorslaggevende elementen die heel wat extra kapitaalkrachtige huurders kunnen aantrekken.

3. Geen onverwachte onderhoudskosten

Een ander cruciaal voordeel van nieuwbouw is dat u als verhuurder de algemene onderhoudskosten tijdens de eerste jaren tot een minimum kan beperken. Geen goten die lekken, geen haperende rolluiken, geen gevelrenovatie of daken die moeten hersteld worden. Kortom door de 10-jarige aansprakelijkheid van de bouwpromotor en aannemer bent u de eerste tien jaar als eigenaar-verhuurder quasi zeker om niet met onverwachte en soms dure onderhoudskosten geconfronteerd te worden.

4. Geniet van een hogere meerwaarde

Tot slot ligt de potentiële toekomstige verkoopwaarde van een residentieel nieuwbouw pand hoger. In bijna alle gevallen zal een gelijkaardige woning of appartement die bijvoorbeeld 15 à 20 jaar oud is niet dezelfde meerwaarde genereren. Vergeet immers niet dat in de toekomst meer dan ooit de leeftijd en vooral de energiezuinigheid een doorslaggevende factor zullen worden die de potentiële verkoopwaarde van uw investeringsvastgoed zal bepalen.