Nieuwbouw dossier
Een analyse van de Belgische nieuwbouw vastgoedmarkt
De afgelopen maand ging er geen dag voorbij of vastgoed was op de één of andere manier in de actualiteit. Ging het niet over de woonbonus, dan ging het over de stijgende prijzen van nieuwbouw, de historisch lage rente of over de steeds strenger wordende EPB-normen als antwoord op de klimaatopwarming. Voor Home & Trends magazine een reden te meer om zich te verdiepen in de materie en voor u een overzichtelijk nieuwbouw dossier uit te werken.
Dit unieke dossier geeft u een volledig en transparant overzicht van de nieuwbouwmarkt in België. Bent u huurder en hebt u plannen om binnenkort uw eigen droomwoning te kopen of ziet u vastgoed eerder als een interessante investeringsopportuniteit: in dit dossier kan u de antwoorden terugvinden op heel wat praktische vragen. We houden de zaken kritisch tegen het licht en schetsen op een neutrale manier de voor- en nadelen. Dit Home & Trends nieuwbouw dossier is dus een absolute ‘must read’ voor iedereen met een baksteen in de maag.
Huren of een nieuwbouw kopen ?
De stelling of u moet huren of kopen blijft zijn eeuwige voor- en tegenstanders hebben. Voor velen is deze discussie immers een stuk emotioneel gedreven. Binnen dit dossier gaan we echter alleen voort op de feiten en daarom is het cruciaal dat we eerst iets dieper inzoomen op de evolutie van de huurprijzen.
De huurprijzen in Vlaanderen blijven stijgen
De huurprijzen in Vlaanderen zijn in 2019 net meer dan 5% gestegen. Wie vandaag een woning wil huren moet daar maandelijks gemiddeld 765 euro voor neertellen ofwel 39 euro meer dan in 2018. Vlaams- Brabant blijft de duurste provincie om te huren. Antwerpen en Leuven zijn de duurste centrumsteden. De stijging bevestigt de trend die al enkele jaren bezig is waarbij de huurprijzen in een sneller tempo stijgen dan de inflatie. Ter info, in 2018 bedroef de algemene inflatie in België 2,08 %. Inflatie of geldontwaarding is een stijging van het algemene prijspeil van goederen en diensten in een economie. Concreet betekent dit dus dat de huurprijzen 3% extra stegen bovenop de inflatiestijging.
Drie redenen waarom de huurprijzen blijven stijgen 1 Betonnering van huurprijs werkt nadelig
Bij elk nieuw afgesloten contract is de huurprijsbepaling vrij. Uiteraard wordt echter tijdens de loop van het contract de huurprijs wel gebetonneerd en kan er vervolgens dus enkel nog jaarlijks geïndexeerd worden. In strikt afgelijnde gevallen is er eventueel een prijsherziening mogelijk maar in de praktijk gebeurt dat vrij zelden. Het is echter net deze betonnering die zorgt dat de huurprijzen van nieuwe huurcontracten steeds sneller toenemen. De flexibiliteit van de verhuurder om de prijs gedurende het contract organisch aan te passen volgens de marktomstandigheden komt immers te vervallen waardoor hij dit risico een stuk incalculeert met een startprijs die veelal iets hoger ingecalculeerd is. Met deze betonnering wordt dus indirect het algemeen marktprincipe van vraag en aanbod een stukje ondergraven.
2) Meer instroom van kwalitatief aanbod
Een tweede belangrijk punt waarom de huurprijzen stijgen is de massale instroom van een nieuw en meer kwalitatief aanbod op de huurmarkt. Meestal gaat het om nieuwbouwappartementen in centrumsteden die veelal als huurwoning worden aangeboden. Deze nieuwbouwappartementen bevinden zich door hun hoogstaande afwerking en beter wooncomfort in een hogere prijscategorie waardoor ze een sterke invloed hebben op de gemiddelde huurprijzen.
3) Stijgende vraag naar huurwoningen
Ook de sterk toenemende vraag naar huurpanden zorgt voor een enorme druk op de huurmarkt. Nieuwe gezinssituaties met meer en meer singles, maar ook de toenemende bevolkingsgroei vooral in steden zorgen ervoor dat de huurprijzen de komende jaren enkel nog zullen toenemen.
De voordelen van huren
Nu we de huurprijs onder de loep hebben genomen kunnen we focussen op de praktische voor- en nadelen van huren. Huren heeft zeker wel enkele voordelen. De belangrijkste en voor velen doorslaggevende is ‘flexibiliteit’. U bent minder gebonden aan een specifieke woonplaats. U kan dus, indien u dit wenst, vrij éénvoudig verhuizen naar een ander dorp, stad of zelfs land. Dit kan zeker een interessante optie zijn bij het begin van een carrière waar u soms minder gebonden bent en de ambitie hebt om effectief te verhuizen voor die interessantere job of opportuniteit. Wanneer u een pand huurt kan u ook snellere en flexibelere keuzes maken binnen uw relatie of toekomstig engagement voor een gezin. Kortom bij huren is ‘flexibiliteit’ het sleutelwoord.
De nadelen van huren De nadelen van het huren zijn echter even relevant met als belangrijkste pijnpunt dat u nooit eigenaar wordt van het gehuurde pand ook al betaalt u hier maandelijks soms heel wat centen voor. Kort door de bocht betaalt u dus eigenlijk met uw maandelijkse huur grotendeels de lening af van de eigenaar. Misschien een bétje zwart-wit voorgesteld maar in veel gevallen wel de harde realiteit.
De lage rentevoeten zijn een enorme opportuniteit
Wist u dat de hypothecaire rentevoeten nu historisch laag staan? Waarschijnlijk wel, maar wist u ook dat u in heel wat gevallen met uw maandelijks huurbedrag al een eigen behoorlijk hypothecair krediet zelf kan financieren. Een hypothecair krediet waarbij u na 20 of 25 jaar financiering wel effectief eigenaar wordt van de woning of appartement. U ruilt dus eigenlijk de flexibiliteit van huren in met de stabiliteit en zekerheid van een eigen pand. Een eigen pand waardoor u effectief ook een eigen vermogen kan opbouwen. Investeren in vastgoed blijft immers een zeer verstandige beslissing want de vastgoedprijzen blijven jaar na jaar stijgen. Het verwerven van een eigen woning of appartement heeft ook een belangrijke impact op uw latere leven. Met uw eigen woning kan u bij uw pensioen immers terugvallen op een interessant appeltje voor de dorst. Bij het levenslang huren kan u in veel gevallen niet terugvallen op dit extra opgebouwde kapitaal. Investeren in een ouder of nieuwbouw pand Als u na het lezen van de vorige alinea’s beslist om toch eens met de bank te gaan praten zal u ongetwijfeld verrast zijn met wat u met uw huidig huurbudget kan doen binnen de mogelijkheden van een hypothecair krediet. Zeker de lage rentevoeten blijven ongetwijfeld een doorslaggevende stimulans om een lening af te sluiten. De hamvraag daarna blijft echter: investeert u in een ouder pand of een nieuwbouwpand ?
Bekijk het volledige plaatje
Onderzoek wijst uit dat heel wat huurders bij de overstap naar het effectief verwerven van een eigendom nogal snel en soms ondoordacht de keuze maken voor een ouder pand. De reden hiervoor ligt voor de hand. Een ouder pand lijkt op papier meestal goedkoper dan een nieuwbouwpand. Huurders maken in deze context snel een optelsom en concluderen dat ze met quasi hetzelfde huurbedrag een lening bij de bank kunnen financieren om hun vooropgesteld ouder pand aan te kopen. Spijtig genoeg komen ze na enkele jaren soms bedrogen uit, want het oudere pand kan heel wat verborgen gebreken vertonen waarbij de herstelkosten jaar na jaar kunnen oplopen.
Door de lage rente kan u meer lenen
Hou alvast rekening met deze gouden raad. Met de huidige historisch lage rentes is het verstandiger dan ooit om wat meer te lenen voor een nieuwbouwpand. Het verschil tussen uw nieuwe hypothecair maandelijkse afbetaling en uw huidige maandelijkse huur zal misschien enkele honderden euro’s meer bedragen, maar de voordelen zijn enorm. Die enkele honderden euro’s per maand meer uit uw portemonnee zal u sowieso uitsparen bij de aankoop van een nieuwbouw woning of appartement.
Drie voordelen van een nieuwbouw pand
1) Tienjarige aansprakelijkheid
De bouwpromotor en aannemer zijn tien jaar aansprakelijk voor het gebouw. Deze tienjarige aansprakelijkheid is van toepassing voor alle dragende elementen die bijdragen tot de stabiliteit van een gebouw. Ook geïntegreerde elementen zoals trappen, scheidingswanden en zaken die het gebouw wind- en waterdicht maken zijn inbegrepen. Deze aansprakelijkheid biedt u als koper een enorme zekerheid, een zekerheid waar u bij de aankoop van een ouder pand enkel van kan dromen.
2) Lagere energiefactuur
Een nieuwbouwpand voldoet aan de strenge EPB-normering. Deze energieprestatieregelgeving (EPB) legt onder meer strenge eisen op voor de isolatie van de nieuwbouw. Dit betekent voor u dus een enorme besparing op verwarmingskosten. Nieuwe zuinige verwarmingssystemen, zonnepanelen, extra isolatie en dubbele of driedubbele beglazing zijn in heel wat nieuwbouwprojecten geïntegreerd en betekenen een jaarlijkse besparing van vele honderden euro’s op uw energiefactuur.
3) Meer wooncomfort
Tot slot kan u ook genieten van een hoogstaander wooncomfort waarover een ouder pand meestal niet beschikt. De plafonds in nieuwbouwprojecten zijn vaak hoger, de leefruimtes zijn beter ingedeeld en bij heel wat nieuwbouwappartementen is een ruim buitenterras aanwezig. Een kwalitatieve en praktisch ingerichte keuken, een badkamer met inloopdouche en de mogelijkheden voor een toekomstige dressing zijn zaken die bij nieuwbouwprojecten standaard worden voorzien. Meer en meer nieuwbouwprojecten maken ook deel uit van een groter geheel. Een volledig nieuwe woonwijk of trendy stadsproject waarbij ook heel wat ruimte is voorzien voor ontspanning met aangelegde parken, speelzones en tal van sportmogelijkheden. U woont dus niet alleen in een nieuwe woning of appartement maar kan in veel gevallen ook genieten van een volledig nieuw aangelegde buurt of wijk.
Evolutie van de prijzen op de Belgische nieuwbouwmarkt
De voorbije jaren lazen we in heel wat krantenberichten dat de prijs van vastgoed in België overgewaardeerd zou zijn. Elk jaar voorspellen verschillende specialisten een stagnerende en zelfs dalende woningprijs voor de Belgische vastgoedmarkt. De praktijk leert ons echter dat de prijzen van het vastgoed allesbehalve stagneren en zelfs elk jaar nog stijgen.
Lage rentevoeten zijn de katalysator voor stijgende vastgoedprijzen
Om te beginnen, niemand heeft een glazen bol, dus niemand kan voorspellen hoe de vastgoedprijzen de komende jaren zullen evolueren. Los hiervan beschikken we toch over enkele indicatoren die ons reeds een richting kunnen aangeven voor de komende jaren waarbij vooral de blijvende lage rente de belangrijkste katalysator vormt. Zoals in dit Home & Trends nieuwbouw dossier reeds enkele malen aangehaald leven we in een tijd van historisch lage rentevoeten. In een ander deel van dit dossier gingen we er al iets dieper op in maar het is een feit dat de hypothecaire rente momenteel zo laag staat dat zelfs de inflatie, die vorig jaar nog 2,08 % bedroeg, hoger uitkomt dan de gemiddelde rente van toepassing voor nieuwe hypothecaire kredieten. Afhankelijk van uw dossier en omstandigheden zijn momenteel gemiddelde rentevoeten van 1,25 à 2% vrij courant. Concreet betekent dit dus dat u in veel gevallen goedkoper kan lenen in vergelijking met de algemene inflatie. De ECB, de Europese Centrale Bank, kondigde onlangs aan de algemene rente de komende maanden niet te verhogen waardoor we kunnen aannemen dat ook in 2020 de rentes laag zullen blijven. Deze hefboom met een lage rente zorgt dat heel wat mensen kunnen lenen of meer kunnen ontlenen hetgeen sowieso op zijn beurt zorgt voor een opwaartse prijsdruk op de vastgoedmarkt. Op dit moment is er geen enkel signaal dat deze trend snel zal keren, integendeel.
Het afschaffen van de woonbonus
De mening van heel wat economen is dat het afschaffen van de woonbonus op 1 januari 2020 geen of weinig effect zal hebben op de prijs van woningen of appartementen. De lage rente blijft immers de belangrijkste factor die de vraag naar vastgoed verder zal blijven aanvuren. Het is uiteraard een feit dat het wegvallen van de woonbonus een streep door de rekening is voor heel wat mensen omdat elk jaar een stuk potentieel belastingvoordeel zal verdwijnen. Maar de praktijk leert ons dat in het beginstadium, bij de aanschaf van een nieuwe woning en het opmaken van het potentiële investeringsbudget, dit potentieel belastingvoordeel over 20 of 25 jaar weinig of niet meegenomen wordt in de calculatie. Het besef is uiteraard wel aanwezig en veel mensen zullen dit op termijn wel voelen in hun jaarlijkse belastingaangifte maar in de realiteit zijn er dus weinig mensen die dit bestaande belastingvoordeel echt mee opnemen in de berekening van hun haalbaarheidsbudget. Een stukje te begrijpen want de woonbonus was ook geen voordeel waar je onmiddellijk van kon genieten maar eerder een verhaal gespreid over de volledige looptijd van de lening.
Een vastgoedmarkt met twee snelheden
“Ja maar” horen we u zeggen: “ik las vorig jaar verschillende malen in de krant dat de prijzen van woningen en appartementen wel daalden”. Dat klopt, maar daar moeten we onmiddellijk wel een serieuze kanttekening bij maken, want het gaat dan vooral over de prijzen van oudere woningen of appartementen. Het is geen geheim dat de prijzen van oudere woningen of appartementen hier en daar onder druk staan. Met de steeds strenger wordende wooneisen, de strenge EPB- en veiligheidsnormen is het verschil tussen oudere panden en nieuwbouwpanden bijzonder groot geworden. Bovendien is de voorbije 10 jaar deze evolutie van strenger wordende normen nog verder in een stroomversnelling gekomen maar het aandeel van nieuwbouw woningen of appartementen conform deze strenge norm is echter niet overal even snel mee gevolgd. Het gevolg hiervan is dat in bepaalde regio’s de vraag naar nieuwbouwpanden groter is geworden dan het effectieve aanbod. Mensen beseffen immers dat een nieuwbouw eigendom synoniem staat met meer zekerheid en dat hun project in de toekomst enkel nog in waarde zal stijgen. Bij oudere panden echter is deze zekerheid veel minder aanwezig. Kandidaat kopers zien ook op tegen de soms dure en veelal moeilijk inschatbare renovatiekosten van een ouder pand.
De evolutie aan de Belgische kust
Aan de Belgische Kust is deze evolutie al een tijdje bezig waarbij heel wat notarissen duidelijk opmerken dat de prijs van oudere panden onder druk staat maar de prijs van nieuwbouwpanden door de stijgende vraag jaar na jaar blijft toenemen. De Belgische Kust beschikt immers historisch over een groot aandeel oudere panden, vooral gebouwd na de Tweede Wereldoorlog in de hoogconjunctuur van de jaren 50 en 60. Het merendeel van die panden is vandaag de dag nog steeds aanwezig waarbij er in sommige gevallen gedurende 40 à 50 jaar weinig of geen verbeteringswerken zijn uitgevoerd. Het vervangen van deze oudere panden door nieuwbouw is en blijft een complexe procedure en soms een werk van vele jaren. Eerst en vooral is er de toestemming nodig van een merendeel aan eigenaars om het oude pand te kunnen afbreken en daarnaast kan de vergunningsperiode zelf soms vele jaren aanslepen. Omdat de vernieuwingsgolf dus niet de vraag vanuit de markt kan volgen, stijgen de prijzen van nieuwbouw appartementen en doordat meer en meer mensen de oudere appartementen links laten liggen staan die prijzen onder druk. Het gevolg is een vastgoedmarkt met twee snelheden met een duidelijk prijsverschil tussen oud en nieuw. Voorbije jaren zette deze trend zich ook verder door in het merendeel van de Belgische centrumsteden waarbij nieuwbouwprojecten snel verkopen en oudere panden het wat moeilijker hebben.
Belgische nieuwbouw blijft goedkoper dan in onze buurlanden
De Belg heeft de indruk dat de woningprijzen voorbije jaren fors zijn gestegen. Uiteraard klopt dit maar als we de prijsevolutie van nieuwbouwwoningen vergelijken met deze in het buitenland zien we dat België zeker geen koploper is en zich op dit moment in de Europese middenmoot bevindt. De gemiddelde prijs van nieuwbouw in België is vorig jaar met 4,2 procent gestegen tot ongeveer 2.500 euro/m². De voorbije drie jaar bedroeg de toename zowat 10 procent. Dat lijkt veel, maar is beduidend minder dan in Duitsland +19%, Spanje +21%, Nederland +27% en Portugal +32%. Nieuwbouw in België is dus nog steeds een pak goedkoper dan in onze buurlanden.
Nieuwbouw prijzen in Belgische centrumsteden
De prijzen van nieuwbouw in de Belgische centrumsteden zijn vorig jaar met 4 à 5 procent toegenomen. De prijsverschillen tussen de steden onderling liggen opvallend dicht bij elkaar. In het Brussels Gewest bedraagt deze gemiddeld 3.400 euro/m², in Antwerpen 3.300 euro/m² en in Gent 3.200 euro/m². Opgelet, dit zijn gemiddelde vierkante meter prijzen voor nieuwbouwprojecten en kunnen sterk verschillen afhankelijk van het project en de ligging. Voor Brussel stad is nieuwbouw gemiddeld 33% duurder dan het Belgische gemiddelde. In veel andere landen is het verschil met de hoofdstad nog veel groter met prijzen in Parijs van 13.000 euro/m² en Londen 11.000 euro/m².
Conclusie
Heel wat vastgoedspecialisten verwachten niet meteen een correctie op de Belgische vastgoedmarkt.
Een algemene stijging van de intrestvoet, die de belangrijkste stoorfactor zou kunnen zijn, wordt niet verwacht. Vroeg of laat natuurlijk zijn beperkte prijscorrecties zeker niet uit te sluiten aangezien de vastgoedprijzen ook een stuk afhankelijk zijn van de algemene economische toestand. Maar zelfs rekening houdend met eventuele prijscorrecties blijft op midden- en lange termijn de aankoop van nieuwbouwvastgoed één van de meest betrouwbare investeringen. Dus als u van plan bent om een nieuwbouwwoning of appartement aan te kopen voor eigen gebruik of als investeringsvastgoed handelt u best zo snel mogelijk. U kan immers profiteren van een lage hypothecaire rente. Voor elk jaar dat u nog verder wacht is de kans groot dat uw droomwoning of appartement opnieuw een stukje duurder is geworden in aankoop. Niet wachten is dus de boodschap. Handel echter niet overhaast en laat u goed informeren. Onderhandel met verschillende banken, neem niet teveel hooi op uw vork en zoek een haalbaar evenwicht binnen de mogelijkheden van uw budget.